무주택자 기준(무주택 기준)은 어디에 쓰느냐에 따라 다릅니다. 청약에서는 ‘세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대’(무주택세대구성원)가 기준이고, 분양권과 공유지분도 주택으로 보되 60세 이상 부모가 가진 집, 20㎡ 이하 1채, 소형·저가주택 1채 등 12가지 예외는 무주택으로 인정합니다. 가점제의 무주택기간은 만 30세(그 전에 혼인하면 혼인신고일)부터 셉니다. 청약저축 소득공제와 청년우대형 비과세는 ‘주택을 소유하지 않은 세대의 세대주(또는 배우자)‘가 기준이고 무주택확인서를 은행에 내야 하며, 생애최초 취득세 감면은 12억 원 이하 주택을 처음 유상 취득할 때 200만 원 한도입니다. 주택공급에 관한 규칙(2024년 12월 개정)·조세특례제한법·행정안전부 발표를 근거로 하나씩 짚었습니다.
청약의 무주택자 기준 ① 무주택세대구성원 (규칙 제2조)
청약에서 말하는 무주택은 개인이 아니라 세대 단위입니다. “무주택세대구성원”은 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 구성원입니다(규칙 제2조 제4호). 세대원의 범위는 다음과 같습니다.
| 세대원 | 조건 |
|---|---|
| 청약 신청자 본인 | — |
| 신청자의 배우자 | 주민등록이 분리돼 있어도 포함 |
| 신청자·배우자의 직계존속(부모·조부모) | 신청자 또는 배우자와 같은 주민등록표에 등재된 사람만 |
| 신청자의 직계비속(자녀·손자녀)과 그 배우자 | 같은 주민등록표에 등재된 사람만 |
| 배우자의 직계비속 | 신청자와 같은 주민등록표에 등재된 사람만 |
즉 따로 사는 부모의 집은 관계없고, 같이 사는 부모의 집은 원칙적으로 세대의 주택입니다(60세 이상이면 아래 예외).
공공분양(국민주택)은 무주택세대구성원만 신청할 수 있어 모든 신청자가 주택소유 확인 대상이고, 민간분양 일반공급은 성년이면 신청할 수 있지만 무주택세대구성원 요건이 붙는 특별공급은 확인 대상입니다(생활법령정보).
청약의 무주택자 기준 ② 주택소유 판정 (규칙 제53조)
분양권·입주권(분양권등)을 갖고 있거나 주택·분양권의 공유지분을 가진 경우도 주택 소유로 봅니다. 다만 다음에 해당하면 무주택으로 인정합니다.
| 무주택으로 보는 경우 | 조건 |
|---|---|
| 60세 이상 직계존속의 주택 | 배우자의 직계존속 포함. 단, 노부모 부양 특별공급 판정과 공공임대주택에는 적용 안 됨 |
| 20㎡ 이하 주택·분양권 1호(1세대) | 세대가 딱 1호만 소유할 때 |
| 소형·저가주택 1호 | 아파트: 전용 60㎡ 이하 + 가격 1억 원(수도권 1억 6천만 원) 이하 / 단독·연립·다세대·도시형생활주택: 전용 85㎡ 이하 + 3억 원(수도권 5억 원) 이하. 공공임대주택 공급에는 적용 안 됨 |
| 상속 공유지분 | 부적격 통보를 받은 날부터 3개월 안에 처분한 경우 |
| 비도시지역·면 지역의 오래된 집 | 수도권 제외. 사용승인 20년 넘은 단독주택, 85㎡ 이하 단독주택, 최초 등록기준지의 상속 단독주택 소유자가 다른 지역으로 이주한 경우 |
| 폐가·멸실·용도 변경 | 부적격 통보 후 3개월 안에 멸실하거나 공부를 정리한 경우 |
| 무허가건물 | 건축 당시 적법한 건물임을 소유자가 증명해야 함 |
| 개인주택사업자의 분양 목적 주택, 근로자 숙소용 주택 | 분양 완료 또는 3개월 안에 처분 등 |
| 선착순 분양권 | 입주자 선정 후 남은 주택을 선착순으로 받은 분양권(매수한 사람 제외) |
| 경매·공매로 산 임차주택 | 보증금을 못 돌려받은 임차인이 매수한 경우. 가격 1억 5천만 원(수도권 3억 원)·85㎡ 이하만 |
| 2024년에 생애 최초로 산 임차주택 | 60㎡ 이하·취득가 2억 원(수도권 3억 원) 이하, 취득 전 1년 이상 거주 |
소형·저가주택의 가격은 규칙 별표 1의 기준(공시가격 등)으로 판단하므로 실거래가와 다를 수 있습니다. 애매하면 모집공고의 주택소유 판정 기준과 청약홈 주택소유 확인 서비스를 이용하세요.
무주택기간은 언제부터 세나 (가점제)
민영주택 가점제는 무주택기간·부양가족수·청약통장 가입기간으로 점수를 매깁니다(규칙 제2조 제8호). 무주택기간 산정 기준(규칙 별표 1)은 다음과 같습니다.
- 신청자와 배우자를 기준으로, 신청자가 30세가 되는 날부터 계속 무주택인 기간을 셉니다.
- 30세 전에 혼인했으면 혼인관계증명서상 혼인신고일부터 셉니다.
- 본인이나 배우자가 집을 가진 적이 있으면 처분해 무주택이 된 날(2회 이상이면 가장 최근에 무주택이 된 날)부터 셉니다. 처분일은 등기접수일, 건축물대장 처리일, 분양권은 거래신고된 계약체결일·대금완납일 등입니다(규칙 제23조 제4항).
예를 들어 계산해 보면. 만 36세이고 집을 가진 적이 없는 신청자가 혼인신고 전에 집을 판 배우자와 결혼했다면, 배우자는 혼인신고일부터 무주택이므로 신청자의 무주택기간은 만 30세부터 6년입니다(청약홈 자주 묻는 질문). 배우자 본인이 신청하면 배우자의 무주택기간은 집을 판 뒤부터입니다.
세금의 무주택자 기준 ① 청약저축 소득공제와 무주택확인서 (조특법 제87조)
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 대상 | 총급여 7,000만 원 이하 근로자로서 과세기간 중 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주 또는 세대주의 배우자 |
| 공제 | 주택청약종합저축 납입액(연 300만 원 한도)의 **40%**를 근로소득금액에서 공제. 2028년 12월 31일까지 납입분 |
| 무주택확인서 | 소득공제를 받으려는 과세기간의 다음 연도 2월 말까지 저축 취급 은행에 제출. 국토교통부가 무주택 세대주 여부를 확인해 국세청·은행에 통보 |
| 추징 | 가입일부터 5년 안에 해지하면 소득공제 받은 납입액(연 300만 원 한도)의 6%를 추징(사망·해외이주 등 제외). 주택 당첨 등 정해진 사유 외의 중도해지는 그해 납입액 공제 불가 |
| 청년우대형 | 무주택 세대의 세대주등인 청년(총급여 3,600만 원·종합소득 2,600만 원 이하)이 2028년 12월 31일까지 가입하면 이자소득 500만 원까지 비과세(납입 연 600만 원 한도). 무주택확인서는 가입 후 2년 이내 제출 |
세대주 여부는 과세기간 종료일(12월 31일) 현재로 판단합니다. 12월 31일 전에 세대주로 바꿔 두면 그해 공제를 받을 수 있습니다.
세금의 무주택자 기준 ② 생애최초 취득세 감면
행정안전부 발표(2026년 8월 26일)에 따르면 현재 12억 원 이하 주택을 생애 최초로 유상 취득하면 200만 원 한도에서 취득세를 면제받을 수 있습니다. 2026년 지방세제 개편안(입법예고 8월 27일~9월 23일, 10월 말 국회 제출 예정)에는 다음이 담겼습니다.
- 감면 대상을 주거용 오피스텔까지 확대
- 40세 미만 청년의 생애최초 감면 한도 200만 원 → 300만 원
- 전용 40㎡ 이하·시가표준액 2억 원(수도권 4억 원) 이하 소형 오피스텔·소형 주택(아파트 제외)을 소유했다가 처분한 뒤 주택을 사도 생애최초 감면을 다시 적용
- 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택 재산세율 0.05%p 인하 특례 2029년까지 연장
개편안은 국회 통과 뒤 시행되므로, 취득 시점의 지방세특례제한법을 기준으로 확인하세요.
무주택 여부 확인 방법
- 청약: 청약홈에서 세대원 주택소유 여부와 청약가점(무주택기간)을 계산하고, 모집공고의 판정 기준을 대조합니다.
- 소득공제: 청약통장 은행에 무주택확인서를 다음 해 2월 말까지 제출합니다(주민등록등본 등 세대주 증빙).
- 취득세: 잔금 전에 관할 시·군·구 세무과 또는 위택스에서 생애최초 감면 요건(무주택·12억 원 이하 등)을 확인합니다.
직접 계산해 보기: 청약 가점 계산기 — 무주택기간을 넣어 가점을 확인해 보세요.
이어서 볼 제도
- 국민임대주택, 주거급여 같은 공공임대·주거복지는 규칙 제53조의 예외 중 일부(60세 이상 직계존속 소유, 소형저가주택 등)를 적용하지 않으므로 별도 기준을 확인하세요.
- 청년미래적금, 근로장려금은 무주택 여부와 무관하게 소득·재산 기준으로 판단합니다.
- 연말정산 부양가족 공제와 청약저축 소득공제는 같은 근로소득 공제이며, 주택 관련 공제 합계 한도(연 400만·800만 원)가 있습니다.
자주 헷갈리는 것
부모님 집에 같이 사는데 청약 무주택인가요? 같은 주민등록표에 있는 부모는 세대원이라 부모 명의 주택이 있으면 원칙적으로 유주택 세대입니다. 다만 부모(배우자의 부모 포함)가 60세 이상이면 그 주택은 없는 것으로 봅니다(노부모 부양 특별공급·공공임대 제외).
오피스텔이 있으면 유주택인가요? 청약의 주택소유 판정은 주택법상 주택과 분양권등을 기준으로 하므로 모집공고와 청약홈 기준을 확인해야 합니다. 취득세 생애최초 감면은 2026년 개편안에서 주거용 오피스텔도 감면 대상에 넣는 방향입니다.
분양권만 있는데 무주택인가요? 아닙니다. 분양권·입주권도 주택 소유로 봅니다. 예외는 입주자 선정 후 남은 주택을 선착순으로 받은 분양권 정도입니다.
무주택확인서는 어디서 받나요? 청약통장을 가입한 은행에 무주택 세대주(또는 배우자)임을 확인하는 서류를 제출하면 은행이 명단을 국토교통부에 보내 확인합니다. 소득공제는 다음 해 2월 말, 청년우대형 비과세는 가입 후 2년 안이 기한입니다.
마지막으로 확인할 3가지
- 세대원 전원의 주택·분양권 — 같은 주민등록표의 부모·자녀 명의까지 확인하고, 60세 이상 부모 주택·소형저가주택 예외에 해당하는지 보세요.
- 무주택기간 기산일 — 만 30세 생일, 그 전 혼인이면 혼인신고일, 집을 판 적이 있으면 처분일입니다.
- 12월 31일 세대주 — 청약저축 소득공제(연 300만 원의 40%)를 받으려면 연말 기준 무주택 세대주여야 하고, 무주택확인서를 다음 해 2월 말까지 내야 합니다.