생애최초 취득세 감면은 깎아 주는 금액에 상한이 있습니다. 일반 주택은 산출세액이 200만원 이하면 전액 면제, 넘으면 200만원을 빼 줍니다(지방세특례제한법 제36조의3 제1항 제2호). 소형주택과 인구감소지역 주택은 그 한도가 300만원입니다. 조건은 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없을 것, 취득당시가액 12억원 이하, 유상거래, 그리고 2028년 12월 31일까지 취득할 것입니다. 조문으로 보겠습니다.
생애최초 취득세 감면의 요건
제36조의3 제1항의 문장을 뜯어 보면 요건이 이렇습니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 무주택 | 주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민)과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없을 것 |
| 거주 목적 | 본인이 거주할 목적으로 취득할 것 |
| 가액 | 취득당시가액 12억원 이하 |
| 거래 형태 | 유상거래(부담부증여는 제외) |
| 기한 | 2028년 12월 31일까지 |
| 나이 | 취득자가 미성년자이면 제외 |
배우자까지 본다는 점이 중요합니다. 혼인한 상태라면 배우자가 과거에 집을 가진 적이 있어도 감면을 못 받습니다. 가족관계등록부에서 혼인이 확인되는 외국인 배우자도 포함됩니다.
한 가지 덤이 있습니다. 이 감면을 적용할 때는 지방세법 제13조의2의 세율을 적용하지 않습니다. 다주택·법인 중과세율을 매기지 않는다는 뜻입니다.
한도가 200만원인 집과 300만원인 집
제1항이 주택을 두 묶음으로 나눕니다.
제1호 — 한도 300만원
| 유형 | 조건 |
|---|---|
| 공동주택(아파트는 제외) | 전용면적 60㎡ 이하 + 취득당시가액 3억원(수도권은 6억원) 이하 |
| 도시형 생활주택 | 전용면적 60㎡ 이하 + 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하 |
| 다가구주택 | 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하 + 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분 기재되어 있을 것(전용 60㎡ 이하 호수 부분으로 한정) |
| 인구감소지역에 있는 주택 | 면적·가액 제한 없음 |
제2호 — 한도 200만원: 제1호에 해당하지 않는 그 밖의 주택입니다. 아파트가 여기 들어갑니다.
산출세액이 한도 이하면 면제, 넘으면 한도만큼 공제합니다. 예를 들어 아파트를 사서 산출세액이 500만원 나왔다면 200만원을 빼고 300만원을 냅니다.
둘이 함께 사도 한도는 그대로입니다. 제2항이 2인 이상 공동취득의 총 감면액을 각각 300만원, 200만원 이하로 묶습니다. 부부가 공동명의로 사도 400만원이 되지 않습니다.
감면액 계산: 생애최초 취득세 감면 계산기 — 취득가액과 주택 유형, 지역을 넣으면 산출세액과 감면액, 실제 낼 금액을 구합니다.
집이 있었어도 무주택으로 보는 경우
제3항이 예외를 여섯 가지 둡니다. 과거에 주택을 가진 적이 있어도 ‘주택을 소유한 사실이 없는 경우’로 봅니다.
- 상속으로 주택의 공유지분(부속토지 공유지분 포함)을 소유했다가 그 지분을 모두 처분한 경우
- 도시지역이 아닌 지역이나 면 지역(수도권 제외)에 있는 주택으로서 사용승인 후 20년 이상 지난 단독주택, 85㎡ 이하 단독주택, 상속으로 취득한 주택 중 하나를 소유한 사람이 그 지역에 살다가 다른 지역으로 이주한 경우. 다만 그 주택을 감면대상 주택 취득일 전에 처분했거나 취득일부터 3개월 이내에 처분한 경우로 한정
- 전용면적 20㎡ 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우. 다만 둘 이상을 소유했거나 소유하고 있으면 제외
- 취득일 현재 시가표준액 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우
- 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우
- 제1항 제1호 각 목의 주택 중 취득당시가액 2억원(수도권 3억원) 이하이고 임차인으로서 1년 이상 상시 거주한 주택을 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 취득해 감면받은 경우(추징된 경우는 제외)
3번을 놓치기 쉽습니다. 오피스텔이 아닌 20㎡ 이하 주택 한 채는 무주택으로 봅니다. 다만 두 채 이상이면 안 됩니다.
제5항은 무주택자 여부 등을 확인하는 세부 기준은 행정안전부장관이 고시한다고 정합니다. 경계선에 있다면 신고 전에 관할 시·군·구에 확인하세요.
3년 안에 팔거나 세주면 토해낸다
제4항의 추징 조항입니다. 감면받은 사람이 취득일부터 3년 이내에 다음을 하면 감면된 취득세를 추징합니다.
- 해당 주택을 매각·증여(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외)
- 다른 용도로 사용 — 임대를 포함합니다
‘거주할 목적’이 요건이므로, 들어가 살지 않고 세를 주면 그것만으로 추징 사유가 됩니다. 전세를 끼고 사는 이른바 갭투자에는 쓸 수 없는 제도입니다.
추징될 때는 세금만 돌려주는 것으로 끝나지 않습니다. 제178조 제2항이 이자상당액을 가산하여 납부하도록 정합니다. 파산 등 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있을 때만 이자를 붙이지 않습니다.
예외가 하나 있습니다. 취득한 사람이 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계했고 기존 임차인이 계속 살고 있는 경우로서, 취득일 기준 남은 임대차기간이 1년 이내라면 3년을 그 임대차기간 만료일부터 셉니다. 기존 세입자가 있는 집을 산 경우를 배려한 조항입니다.
아이를 낳았다면 500만원짜리가 따로 있다
제36조의5의 출산·양육을 위한 주택 취득세 감면입니다. 한도가 더 큽니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 2028년 12월 31일까지 자녀를 출산한 부모(미혼모·미혼부 포함) |
| 시기 | 출산일부터 5년 이내 취득(출산일 전 1년 이내 취득도 포함) |
| 가액 | 취득당시가액 12억원 이하 |
| 범위 | 자녀 1명당 먼저 감면을 신청하는 1개 주택으로 한정 |
| 요건 | 가족관계등록부에서 출생 사실 확인 + 1가구 1주택(취득일부터 3개월 이내에 1가구 1주택이 되는 경우 포함) |
| 한도 | 산출세액 500만원 이하면 면제, 넘으면 500만원 공제 |
| 추징 | 취득일부터 3년 이내 매각·증여·다른 용도 사용 시 추징 |
차이가 보입니다. 생애최초는 무주택이 요건이지만, 출산·양육은 1가구 1주택이면 됩니다. 집을 가진 적이 있어도 아이를 낳았다면 이쪽을 볼 수 있고 한도도 500만원으로 더 큽니다.
두 감면을 겹쳐 받을 수는 없습니다. 같은 주택에 대해 어느 쪽이 유리한지 따져 하나를 고릅니다.
함께 볼 것
- 주택 취득세 자체의 세율 구조와 지방교육세·농어촌특별세는 따로 확인하세요.
- 전세사기피해주택을 가지고 있었다면 무주택으로 보는 예외에 해당합니다.
자주 묻는 질문
배우자가 결혼 전에 집을 판 적이 있습니다. 취득일 현재 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 제3항의 예외에 해당하지 않으면 감면을 받을 수 없습니다.
아파트도 300만원 한도인가요? 아닙니다. 제1호 가목은 아파트를 명시적으로 제외합니다. 아파트는 제2호의 200만원 한도입니다.
부부 공동명의로 사면 400만원을 받나요? 아닙니다. 제2항이 공동취득의 총 감면액을 200만원(또는 300만원) 이하로 묶습니다.
전세를 끼고 사도 되나요? 임대는 ‘다른 용도로 사용’에 들어가 추징 사유입니다(제4항). 다만 기존 임차인을 승계했고 남은 임대차기간이 1년 이내면 3년을 그 만료일부터 셉니다.
상속받은 지분이 있었습니다. 그 지분을 모두 처분했다면 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 봅니다(제3항 제1호).
언제까지 사야 하나요? 2028년 12월 31일까지 취득해야 합니다.
계약 전에 확인할 3가지
- 배우자의 과거 주택 보유를 먼저 확인합니다. 본인만 무주택이어서는 안 됩니다.
- 집의 종류와 지역을 봅니다. 아파트면 200만원, 소형 공동주택·도시형 생활주택·인구감소지역이면 300만원입니다.
- 3년은 들어가 살 수 있는지 따져 봅니다. 팔거나 세를 주면 감면액을 돌려줘야 합니다.