주택 취득세는 집값 구간에 따라 세율이 달라집니다. 유상거래로 주택을 사면 취득가액 6억원 이하는 1%, **9억원 초과는 3%**이고, 그 사이는 조문의 산식으로 세율이 조금씩 올라갑니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 과세표준은 공시가격이 아니라 실제로 치른 사실상취득가격입니다(제10조의3 제1항). 다주택자와 법인은 여기에 **중과기준세율(1천분의 20)의 200% 또는 400%**가 더해져 8%나 12%가 됩니다. 조문으로 정리했습니다.
과세표준은 실제로 치른 값이다
제10조의3 제1항은 유상승계취득의 취득당시가액을 사실상취득가격으로 정합니다. 취득시기 이전에 그 물건을 취득하기 위해 거래 상대방이나 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 일체의 비용입니다.
재산세나 종합부동산세가 공시가격을 쓰는 것과 다릅니다. 취득세는 실제 거래금액이 기준입니다.
다만 예외가 있습니다. 특수관계인 사이의 거래로 조세부담을 부당하게 줄인 것으로 인정되면, 지방자치단체장이 시가인정액(산정이 어려우면 시가표준액)을 취득당시가액으로 결정할 수 있습니다(제10조의3 제2항).
주택 취득세율은 세 구간이다
제11조 제1항 제8호입니다. 유상거래로 주택을 취득하는 경우입니다.
| 취득당시가액 | 세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1%(1천분의 10) |
| 6억원 초과 9억원 이하 | (해당 주택의 취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1/100 |
| 9억원 초과 | 3%(1천분의 30) |
가운데 구간은 계산해야 합니다. 조문은 소수점 이하 다섯째자리에서 반올림해 넷째자리까지 계산하도록 정하고 있습니다. 실제로 넣어 보면 이렇게 나옵니다.
| 취득가액 | 계산 | 세율 |
|---|---|---|
| 5억원 | 6억원 이하 | 1% |
| 7억원 | (7 × 2 ÷ 3 − 3) ÷ 100 | 1.6667% |
| 8억원 | (8 × 2 ÷ 3 − 3) ÷ 100 | 2.3333% |
| 9억원 | (9 × 2 ÷ 3 − 3) ÷ 100 | 3% |
반올림해서 쓰면 7억원은 1.67%, 8억원은 **2.33%**입니다. 6억원과 9억원 사이에서는 집값이 오를수록 세율도 같이 올라가는 구조라, 예전처럼 6억원을 1원 넘겼다고 세율이 껑충 뛰지 않습니다.
주택이 아닌 부동산의 세율도 함께 적어 둡니다(제11조 제1항).
| 취득 원인 | 세율 |
|---|---|
| 상속 — 농지 | 2.3% |
| 상속 — 농지 외 | 2.8% |
| 그 밖의 무상취득(증여) | 3.5% (비영리사업자는 2.8%) |
| 원시취득(신축 등) | 2.8% |
| 그 밖의 원인 — 농지 | 3% |
| 그 밖의 원인 — 농지 외 | 4% |
| 공유물 분할, 합유·총유물 분할 | 2.3% |
직접 계산해 보기: 주택 취득세 계산기 — 취득가액과 주택 수, 조정대상지역 여부를 넣으면 세율과 취득세, 지방교육세를 단계별로 보여 줍니다.
다주택자와 법인은 중과된다
제13조의2 제1항입니다. 기준이 되는 중과기준세율은 1천분의 20(2%)이고(제6조 제19호), 표준세율은 **제11조 제1항 제7호 나목의 4%**입니다.
| 대상 | 계산 | 세율 |
|---|---|---|
| 법인이 주택을 취득 | 4% + 2% × 400% | 12% |
| 조정대상지역 2주택(일시적 2주택 제외) 또는 비조정 3주택 | 4% + 2% × 200% | 8% |
| 조정대상지역 3주택 이상 또는 비조정 4주택 이상 | 4% + 2% × 400% | 12% |
조정대상지역에 있는 일정가액 이상의 주택을 증여받는 경우에도 같은 방식으로 **12%**가 적용됩니다(제13조의2 제2항). 다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 등 시행령이 정한 경우는 제외됩니다.
시점 기준이 하나 있습니다. 조정대상지역 지정고시일 이전에 매매계약(분양계약 포함)을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙으로 확인되면, 지정되기 전에 취득한 것으로 봅니다(제13조의2 제4항).
지방교육세가 따라붙는다
제151조 제1항 제1호입니다. 취득세에 붙는 지방교육세는 일반 부동산과 주택이 다릅니다.
- 일반 부동산: 표준세율에서 1천분의 20을 뺀 세율로 산출한 금액의 20%
- 주택(제11조 제1항 제8호): 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율로 산출한 금액의 20%
주택은 결국 **취득세율의 10%**에 해당하는 금액이 지방교육세로 붙습니다. 6억원 이하 주택이면 취득세 1%에 지방교육세 **0.1%**가 더해집니다.
중과 대상은 계산이 또 다릅니다. 같은 호 나목이 “제13조의2에 해당하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 100분의 20”이라고 정합니다. 중과세율 12%가 아니라 **표준세율 4%에서 2%를 뺀 2%**로 계산하므로, 지방교육세는 과세표준의 **0.4%**입니다. 취득세가 세 배로 뛰어도 지방교육세는 함께 뛰지 않습니다.
이와 별도로 농어촌특별세가 농어촌특별세법에 따라 부과될 수 있습니다. 전용면적 기준으로 비과세되는 경우가 있으니 계약 전에 확인하세요.
언제까지 신고하나
제20조 제1항입니다. 취득 원인에 따라 기한이 다릅니다.
| 취득 원인 | 신고·납부 기한 |
|---|---|
| 일반적인 취득(유상거래 등) | 취득한 날부터 60일 이내 |
| 무상취득(상속 제외)·부담부 증여 | 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 |
| 상속 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) |
중요한 단서가 제20조 제4항에 있습니다.
신고·납부기한 이내에 재산권의 취득·이전에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록하려는 경우에는 등기 또는 등록 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하여야 한다.
60일이 남아 있어도 소유권 이전등기를 먼저 하려면 그 전에 취득세를 내야 합니다. 실무에서 잔금일에 취득세를 내는 이유가 이것입니다.
나중에 중과 대상이 된 경우에는 그 사유 발생일부터 60일 이내에 중과세율로 계산한 세액에서 이미 낸 세액을 뺀 금액을 신고·납부해야 합니다(제20조 제2항).
같이 보면 좋은 것
- 집을 가지고 있는 동안에는 재산세와 종합부동산세를 냅니다.
- 집을 팔 때는 1세대 1주택 비과세의 보유·거주 요건을 확인하세요.
- 증여로 받는다면 증여세 면제 한도도 함께 따져야 합니다.
자주 묻는 질문
7억원짜리 아파트를 사면 세율이 몇 퍼센트인가요? (7 × 2 ÷ 3 − 3) ÷ 100 = **1.6667%**입니다. 반올림하면 1.67%이고, 여기에 지방교육세가 세율의 10%만큼 더 붙습니다.
공시가격으로 계산하나요? 아닙니다. 유상거래는 사실상취득가격, 즉 실제로 치른 금액이 과세표준입니다(제10조의3 제1항).
조정대상지역에 두 번째 집을 삽니다. 일시적 2주택이 아니면 **8%**가 적용됩니다(제13조의2 제1항 제2호). 비조정지역이면 3주택부터 8%입니다.
잔금 치르고 60일 안에 내면 되나요? 등기를 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 내야 합니다(제20조 제4항). 60일을 다 쓸 수 없는 경우가 대부분입니다.
상속으로 받은 집은요? 상속은 **농지 외 2.8%**이고, 신고 기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다.
계약 전 확인 3가지
- 취득가액이 6억·9억 어디에 걸리는지 봅니다. 가운데 구간은 가격에 비례해 세율이 올라갑니다.
- 주택 수와 조정대상지역 여부를 확인합니다. 8%와 12%는 차이가 큽니다.
- 취득세는 등기 접수일까지 내야 합니다. 잔금 일정과 함께 잡으세요.