종합부동산세는 주택분 재산세 납세의무자에게 매깁니다(종합부동산세법 제7조 제1항). 재산세와 달리 사람 단위로 공시가격을 합친 뒤 공제액을 빼고 계산합니다. 공제액은 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 사람은 9억원입니다(제8조 제1항). 거기에 **공정시장가액비율 60%**를 곱한 금액이 과세표준이고, 세율은 **0.5%에서 5%**까지입니다. 이미 낸 재산세액은 공제되고, 1세대 1주택자는 나이와 보유기간으로 **최대 80%**까지 더 깎습니다. 조문으로 정리했습니다.
공제액이 먼저 빠진다
제8조 제1항입니다. 과세표준은 납세의무자별로 주택 공시가격을 합산한 금액에서 다음을 뺀 뒤, 공정시장가액비율을 곱한 금액입니다.
| 구분 | 공제액 |
|---|---|
| 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자 | 12억원 |
| 제9조 제2항 제3호의 세율이 적용되는 법인 | 0원 |
| 그 밖의 자 | 9억원 |
뺀 금액이 0보다 작으면 0으로 봅니다. 공시가격 합계가 9억원을 넘지 않으면 종합부동산세가 아예 나오지 않습니다.
공정시장가액비율은 법이 100분의 60부터 100분의 100까지 범위를 정하고, 시행령 제2조의4 제1항이 100분의 60으로 정하고 있습니다.
1세대 1주택자가 아니어도 1세대 1주택자로 보는 경우가 네 가지 있습니다(제8조 제4항).
- 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 소유한 경우
- 1주택을 양도하기 전에 대체취득해 일시적 2주택이 된 경우
- 1주택과 상속주택을 함께 소유한 경우
- 1주택과 지방 저가주택을 함께 소유한 경우
2~4번은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청해야 합니다(제8조 제5항). 신청하지 않으면 적용받지 못합니다.
임대주택, 사원용 주택, 미분양주택, 가정어린이집용 주택 등은 합산 대상에서 빠집니다(제8조 제2항). 이 주택을 가진 사람도 9월 16일~30일에 보유현황을 신고해야 합니다(제3항).
종합부동산세 세율은 주택 수로 갈린다
제9조 제1항입니다. 같은 과세표준이라도 2주택 이하냐 3주택 이상이냐에 따라 12억원 초과 구간부터 세율이 크게 벌어집니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 150만원 + 0.7% | 150만원 + 0.7% |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 360만원 + 1.0% | 360만원 + 1.0% |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 960만원 + 1.3% | 960만원 + 2.0% |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 2,650만원 + 1.5% | 3,560만원 + 3.0% |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 6,400만원 + 2.0% | 1억 1,060만원 + 4.0% |
| 94억원 초과 | 1억 5,200만원 + 2.7% | 2억 8,660만원 + 5.0% |
12억원까지는 세율이 같습니다. 갈라지는 지점이 과세표준 12억원입니다.
법인은 따로입니다(제9조 제2항). 공익법인 등이 아닌 일반 법인은 **2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%**의 단일세율이고, 앞서 본 것처럼 공제액이 0원입니다.
직접 계산해 보기: 종합부동산세 계산기 — 공시가격 합계와 주택 수, 1세대 1주택 여부를 넣으면 과세표준부터 재산세 공제, 세액공제까지 단계별로 보여 줍니다.
재산세는 빼 준다
제9조 제3항입니다.
주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제한다.
같은 집에 재산세와 종합부동산세를 이중으로 매기지 않으려는 장치입니다. 지방자치단체가 조례로 세율을 가감했다면 그 세율이 적용된 세액, 세 부담 상한을 적용받았다면 상한을 적용받은 세액을 기준으로 공제합니다.
1세대 1주택자는 최대 80%를 더 깎는다
제9조 제5항부터 제9항까지입니다. 연령 공제와 보유기간 공제를 중복해서 쓸 수 있고, 둘을 합쳐 100분의 80이 한도입니다.
연령별 공제율(제9조 제6항) — 과세기준일 현재 기준입니다.
| 연령 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 만 65세 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 만 70세 미만 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
보유기간별 공제율(제9조 제8항) — 과세기준일 현재 5년 이상 보유해야 시작됩니다.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
70세이면서 15년을 보유하면 40% + 50% = 90%이지만, 80%가 한도라 80%까지만 공제됩니다.
다만 제8조 제4항의 특례(부속토지·일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택)로 1세대 1주택자가 된 경우에는, 그 추가 주택분에 해당하는 산출세액을 빼고 난 금액에만 공제율을 곱합니다(제9조 제7항·제9항).
부부 공동명의라면 신청할 것
제10조의2의 공동명의 1주택자 특례입니다. 세대원 중 1인이 배우자와 공동으로 1주택만 소유하고, 그 세대원과 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 않은 경우에 쓸 수 있습니다.
신청하면 부부 중 한 명을 납세의무자로 삼고, 그 사람을 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세율·세액을 계산합니다(제3항). 공제액이 9억원씩 두 명분(18억원)이 아니라 12억원 한 명분이 되지만, 대신 연령·보유기간 세액공제를 받을 수 있습니다.
어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이, 보유기간에 따라 갈립니다. 신청 기한은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지입니다(제2항).
언제 내나
제16조 제1항입니다. 관할세무서장이 세액을 결정해 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수합니다. 납부고지서는 납부기간 개시 5일 전까지 발급됩니다(제2항).
고지받은 대로 내지 않고 신고납부 방식을 택할 수도 있습니다. 같은 기간인 12월 1일~15일에 과세표준과 세액을 신고하면, 관할세무서장의 결정은 없었던 것으로 봅니다(제3항).
이어서 볼 것
- 재산세는 집마다 매기고 종합부동산세는 사람마다 합쳐 매깁니다. 계산 구조가 다릅니다.
- 집을 팔 때는 1세대 1주택 비과세의 보유·거주 요건을 확인하세요.
- 집을 살 때 내는 취득세는 취득가액 구간에 따라 세율이 달라집니다.
자주 묻는 질문
공시가격 10억짜리 집 한 채인데 내나요? 1세대 1주택자면 공제액이 12억원이라 과세표준이 0이 되어 내지 않습니다. 1세대 1주택자가 아니면 공제액이 9억원이라 과세 대상이 됩니다.
부부 공동명의가 유리한가요? 각자 9억원씩 공제받는 쪽과, 특례를 신청해 12억원 공제 + 연령·보유기간 세액공제를 받는 쪽을 비교해야 합니다. 나이가 많고 오래 보유했을수록 특례가 유리해집니다.
재산세를 냈는데 또 내나요? 이미 부과된 주택분 재산세액은 공제됩니다(제9조 제3항). 이중과세가 되지 않습니다.
상속받은 집이 하나 더 생겼습니다. 1주택과 상속주택을 함께 소유하면 1세대 1주택자로 볼 수 있습니다(제8조 제4항 제3호). 다만 9월 16일~30일에 신청해야 합니다.
세액공제는 얼마까지 되나요? 연령 공제와 보유기간 공제를 중복 적용하되 합계 80%가 한도입니다(제9조 제5항).
12월 전 확인 3가지
- 공시가격 합계가 9억원(1세대 1주택은 12억원)을 넘는지 먼저 봅니다.
- 특례를 받으려면 9월 16일~30일에 신청해야 합니다. 기한을 놓치면 그해는 적용되지 않습니다.
- 부부 공동명의라면 특례 신청 쪽과 각자 9억 공제 쪽을 계산해 비교하세요.