재산세는 공시가격 전액에 매기지 않습니다. 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 먼저 만들고(지방세법 제110조 제1항), 거기에 세율을 곱합니다. 주택의 공정시장가액비율은 **60%**이고, 2026년도에 납세의무가 성립하는 **1세대 1주택은 43~45%**로 더 낮습니다(시행령 제109조 제1항). 세율은 0.1~0.4%, 1세대 1주택 특례를 받으면 **0.05~0.35%**입니다. 여기에 도시지역분과 지방교육세가 붙어 고지서 금액이 커집니다. 조문으로 정리했습니다.
과세표준부터 깎고 시작한다
제110조 제1항은 과세표준을 시가표준액 × 공정시장가액비율로 정하고, 비율의 범위만 법에 둡니다.
| 대상 | 법이 정한 범위 |
|---|---|
| 토지 및 건축물 | 시가표준액의 50%~90% |
| 주택 | 시가표준액의 40%~80% |
| 1세대 1주택(제111조의2) | 시가표준액의 30%~70% |
그 범위 안에서 실제 비율은 시행령 제109조 제1항이 정합니다.
| 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 토지 및 건축물 | 70% |
| 주택(일반) | 60% |
| 2026년 1세대 1주택 — 시가표준액 3억원 이하 | 43% |
| 2026년 1세대 1주택 — 3억원 초과 6억원 이하 | 44% |
| 2026년 1세대 1주택 — 6억원 초과 | 45% |
공시가격 5억원짜리 아파트라면, 일반 주택은 과세표준이 3억원이지만 1세대 1주택이면 2억 2천만원입니다. 같은 집인데 과세표준이 8천만원 차이 납니다.
여기에 제110조 제3항의 과세표준상한제가 하나 더 있습니다. 주택의 과세표준이 과세표준상한액보다 크면 상한액을 과세표준으로 합니다.
과세표준상한액 = 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (과세기준일 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율)
과세표준상한율은 소비자물가지수·주택가격변동률 등을 고려해 0에서 100분의 5 범위에서 시행령이 정합니다. 공시가격이 급등해도 주택 과세표준이 한꺼번에 뛰지 않도록 막는 장치입니다.
재산세 세율은 네 구간이다
제111조 제1항 제3호 나목의 주택 세율입니다.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% |
| 6천만원 초과 1억 5천만원 이하 | 60,000원 + 6천만원 초과분의 0.15% |
| 1억 5천만원 초과 3억원 이하 | 195,000원 + 1억 5천만원 초과분의 0.25% |
| 3억원 초과 | 570,000원 + 3억원 초과분의 0.4% |
1세대 1주택 특례세율(제111조의2)은 시가표준액 9억원 이하인 주택에만 적용되고, 구간마다 세율이 절반 가까이 낮습니다.
| 과세표준 | 특례세율 |
|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.05% |
| 6천만원 초과 1억 5천만원 이하 | 30,000원 + 6천만원 초과분의 0.1% |
| 1억 5천만원 초과 3억원 이하 | 120,000원 + 1억 5천만원 초과분의 0.2% |
| 3억원 초과 | 420,000원 + 3억원 초과분의 0.35% |
이 특례는 2026년 12월 28일까지 성립하는 납세의무에만 적용되는 한시 규정입니다(부칙 제2조).
주택이 아닌 재산의 세율도 함께 적어 둡니다.
- 그 밖의 건축물: 0.25% / 주거지역 등의 공장용 건축물: 0.5% / 골프장·고급오락장용 건축물: 4%
- 종합합산 토지: 0.2~0.5% / 별도합산 토지: 0.2~0.4% / 분리과세 농지·임야: 0.07%
- 선박 0.3%(고급선박 5%), 항공기 0.3%
지방자치단체장은 특별한 재정수요나 재해가 있으면 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있습니다(제111조 제3항). 다만 해당 연도에만 적용됩니다.
직접 계산해 보기: 재산세 계산기 — 공시가격과 1세대 1주택 여부를 넣으면 과세표준, 재산세, 도시지역분, 지방교육세를 단계별로 보여 줍니다.
고지서가 계산한 금액보다 큰 이유
두 가지가 더 붙기 때문입니다.
첫째, 재산세 도시지역분(제112조). 도시지역 중 지방의회 의결을 거쳐 고시한 지역 안의 토지·건축물·주택에 대해서는 일반 재산세액에 **과세표준 × 0.14%**를 더해 부과할 수 있습니다. 지방자치단체는 조례로 0.23%를 넘지 않는 범위에서 다르게 정할 수 있습니다.
둘째, 지방교육세(제151조 제1항 제6호). 납부할 **재산세액의 20%**가 붙습니다. 다만 도시지역분(제112조 제1항 제2호·제2항)에 해당하는 재산세액은 제외합니다. 도시지역분에는 지방교육세가 따로 붙지 않는다는 뜻입니다.
공시가격 5억원인 1세대 1주택을 예로 들면, 과세표준 2억 2천만원 → 특례세율로 재산세 260,000원(120,000원 + 7천만원 × 0.2%) → 지방교육세 52,000원 → 도시지역분 308,000원(2억 2천만원 × 0.14%)이 각각 더해지는 구조입니다.
언제 내나
제115조 제1항입니다. 과세기준일은 매년 6월 1일이고, 납기는 재산 종류별로 다릅니다.
| 재산 | 납기 |
|---|---|
| 주택 | 세액의 1/2은 7월 16일~31일, 나머지 1/2은 9월 16일~30일 |
| 건축물 | 7월 16일~31일 |
| 토지 | 9월 16일~30일 |
| 선박·항공기 | 7월 16일~31일 |
주택은 두 번에 나눠 내는 것이 원칙이지만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하면 조례로 정해 7월에 한꺼번에 부과·징수할 수 있습니다.
세 부담 상한은 주택에 적용되지 않는다
제122조는 산출세액이 직전 연도 재산세액 상당액의 150%를 초과하면 150%까지만 징수하도록 합니다. 그런데 단서가 중요합니다.
다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다.
주택은 2023년 개정으로 세 부담 상한에서 빠지고, 대신 앞서 본 과세표준상한제(제110조 제3항)가 그 역할을 맡습니다. 세액에 뚜껑을 씌우는 대신 과세표준이 뛰는 속도를 제한하는 방식으로 바뀐 것입니다.
함께 볼 것
- 집을 팔 때는 1세대 1주택 비과세의 보유·거주 요건을 확인하세요.
- 세를 놓고 있다면 주택임대소득 과세 기준도 함께 따져야 합니다.
- 차를 가지고 있다면 자동차세에도 지방교육세가 붙습니다.
자주 묻는 질문
공시가격 5억이면 재산세가 얼마인가요? 1세대 1주택이면 과세표준은 5억 × 44% = 2억 2천만원이고, 특례세율로 재산세는 260,000원입니다. 여기에 지방교육세와 도시지역분이 더 붙습니다.
1세대 1주택 특례는 누구나 받나요? 시가표준액 9억원 이하인 주택에만 적용됩니다(제111조의2 제1항). 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 더해 판단합니다.
6월에 집을 팔면 누가 내나요? 과세기준일은 6월 1일입니다. 6월 1일 현재 소유자가 그해 재산세를 냅니다.
공시가격이 많이 올랐는데 세금도 그만큼 오르나요? 주택은 과세표준상한제가 있어 과세표준이 직전 연도 과세표준에 상한율(0~5% 범위)을 더한 금액을 넘지 않습니다.
세액이 20만원 이하인데 두 번 나눠 내나요? 조례로 정하는 바에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다(제115조 제1항 제3호 단서).
고지서 받기 전 확인 3가지
- 1세대 1주택인지 확인합니다. 공정시장가액비율과 세율이 모두 달라집니다.
- 과세기준일은 6월 1일입니다. 잔금일을 이 날짜 기준으로 맞추면 한 해치가 갈립니다.
- 고지서에는 **도시지역분과 지방교육세 20%**가 함께 붙습니다. 계산한 금액보다 큰 게 정상입니다.