주택임대소득에 세금이 붙는지는 주택 수와 임대료 규모 두 가지로 갈립니다. 1주택자는 원칙적으로 비과세입니다(소득세법 제12조 제2호 나목). 다만 기준시가 12억 원을 초과하는 주택과 국외 주택은 빠집니다. 2주택 이상이면 과세 대상이고, 이때 총수입금액이 연 2천만 원 이하면 종합과세 대신 14% 분리과세를 고를 수 있습니다(제64조의2). 분리과세를 고르면 필요경비 **50%**를 빼 주고, 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하면 200만 원을 더 빼 줍니다. 등록임대주택이면 60%와 400만 원으로 올라갑니다. 조문대로 순서를 따라가 보겠습니다.
주택임대소득, 언제 세금이 붙나
| 상황 | 과세 여부 |
|---|---|
| 1주택 보유, 기준시가 12억 원 이하 | 비과세 |
| 1주택 보유, 기준시가 12억 원 초과 | 과세 |
| 국외 주택 임대 | 과세(주택 수와 무관) |
| 2주택 이상 보유 | 과세 |
보증금은 원칙적으로 과세 대상이 아니지만, 주택 수와 보증금 규모에 따라 간주임대료로 잡히는 경우가 있습니다. 월세가 한 푼도 없어도 세금이 생길 수 있다는 뜻입니다.
1주택자는 비과세 — 단, 기준시가 12억 원
제12조 제2호 나목은 “1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득”을 비과세로 정하면서 괄호로 두 가지를 뺍니다.
- 제99조에 따른 기준시가가 12억 원을 초과하는 주택의 임대소득
- 국외에 소재하는 주택의 임대소득
여기서 ‘기준시가 12억 원 초과’는 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단합니다(시행령 제8조의2 제5항). 연중에 공시가격이 오르내렸어도 연말 기준으로 본다는 뜻입니다.
‘주택’에는 주택부수토지가 포함됩니다. 부수토지의 범위는 건물 연면적과, 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역 밖은 10배)를 곱한 면적 중 넓은 쪽까지입니다(같은 조 제2항).
주택 수는 이렇게 센다
시행령 제8조의2 제3항이 주택 수 계산 규칙을 네 가지로 정합니다. 여기서 판단이 자주 갈립니다.
- 다가구주택은 1개의 주택으로 봅니다. 다만 구분 등기된 경우에는 각각을 1개로 셉니다.
- 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산합니다. 지분이 같은 사람이 여럿이면 합의로 1명을 정합니다. 다만 아래에 해당하면 지분이 작아도 자기 소유로 계산합니다.
- 그 공동소유 주택의 임대 수입금액이 연 600만 원 이상인 사람
- 기준시가 12억 원을 초과하는 주택의 지분을 100분의 30을 초과해 보유한 사람
- 전대·전전세하는 경우에는 그 주택을 임차인(전세 받은 사람)의 주택으로 계산합니다.
- 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하면 합산합니다.
네 번째 규칙 때문에 부부가 각각 1채씩 가지고 있으면 2주택자가 됩니다. 각자 1주택이라고 비과세로 생각하다 과세 대상이 되는 흔한 사례입니다.
보증금에도 세금이 붙는 경우
전세보증금은 소득이 아니라 돌려줄 돈이지만, 법은 일정 규모를 넘으면 간주임대료를 총수입금액에 넣습니다(제25조 제1항).
| 조건 | 간주임대료 대상 |
|---|---|
| 3주택 이상 소유 | 보증금등 합계액이 3억 원 초과 |
| 2주택 소유(기준시가 12억 원 이하 주택은 주택 수에서 제외) | 보증금등 합계액이 3억 원 이상의 대통령령 금액 초과 |
여기에 예외가 하나 더 있습니다. 주거 전용면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 넣지 않습니다. 소형 원룸을 여러 채 가진 경우 이 규정으로 빠지는 일이 있으니 면적과 기준시가를 함께 확인해야 합니다.
2천만 원 이하면 14% 분리과세
총수입금액이 연 2천만 원 이하인 주택임대소득은 분리과세 주택임대소득으로, 제64조의2가 두 가지 중 유리한 쪽을 고르게 합니다.
- 다른 소득과 합산해 종합과세한 결정세액
- 분리과세 주택임대소득에 **14%**를 곱한 금액 + 나머지 소득의 종합소득 결정세액
분리과세를 고를 때 사업소득금액은 이렇게 계산합니다(제64조의2 제2항).
| 구분 | 필요경비 | 추가 공제 |
|---|---|---|
| 일반 주택 | 총수입금액의 50% | 200만 원 |
| 대통령령이 정한 등록임대주택 | 총수입금액의 60% | 400만 원 |
추가 공제는 조건부입니다. 분리과세 주택임대소득을 뺀 그해 종합소득금액이 2천만 원 이하일 때만 빼 줍니다. 근로소득이 넉넉한 사람은 이 공제를 못 받습니다.
등록임대주택 혜택에는 꼬리표가 붙습니다. 제64조의2 제3항은 의무임대기간을 채우지 못하면 추징한다고 정합니다.
- 조세특례제한법 제96조 감면을 받은 사업자가 4년(공공지원민간임대주택·장기일반민간임대주택은 10년) 이상 임대하지 않으면 감면세액을 납부
- 경비율 60%·공제 400만 원 특례를 적용받은 사업자가 10년 이상 임대하지 않으면 특례를 뺀 세액과의 차액을 납부
여기에 이자 상당 가산액까지 붙습니다(제4항).
숫자를 넣어 보면
총수입금액이 1,500만 원인 경우를 네 가지로 계산했습니다.
| 조건 | 사업소득금액 | 세액(14%) |
|---|---|---|
| 미등록 · 다른 종합소득 2천만 원 초과 | 1,500만 × 50% = 750만 원 | 1,050,000원 |
| 미등록 · 다른 종합소득 2천만 원 이하 | 750만 − 200만 = 550만 원 | 770,000원 |
| 등록 · 다른 종합소득 2천만 원 초과 | 1,500만 × 40% = 600만 원 | 840,000원 |
| 등록 · 다른 종합소득 2천만 원 이하 | 600만 − 400만 = 200만 원 | 280,000원 |
같은 임대료인데 등록 여부와 다른 소득 규모에 따라 세금이 네 배 가까이 벌어집니다. 여기에 지방소득세 10%가 따로 붙습니다.
직접 계산해 보기: 주택임대소득 분리과세 계산기 — 총수입금액과 등록 여부, 다른 종합소득을 넣으면 사업소득금액과 세액을 계산합니다.
함께 보면 좋은 제도
- 분리과세를 골라도 5월 종합소득세 신고는 해야 합니다. 신고 대상과 예외를 먼저 확인하세요.
- 세입자 쪽에서는 월세 세액공제가 있습니다. 임대인의 과세와 별개 제도입니다.
- 임대차 계약 자체가 걱정이라면 소액임차인 최우선변제 기준도 함께 보세요.
독자 질문
1주택인데 월세를 받습니다. 신고해야 하나요? 기준시가 12억 원 이하인 국내 주택 1채라면 비과세입니다. 기준시가가 12억 원을 넘거나 국외 주택이면 과세 대상입니다.
부부가 각각 1채씩 있습니다. 합산해 2주택으로 봅니다(시행령 제8조의2 제3항 제4호). 각자 1주택으로 보지 않습니다.
전세만 놓았는데도 세금이 나오나요? 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억 원을 넘으면 간주임대료가 총수입금액에 들어갑니다. 2주택도 기준시가 12억 원 초과 주택이 있으면 대상이 될 수 있습니다.
분리과세와 종합과세 중 뭘 고르나요? 제64조의2는 두 금액 중 하나를 선택하게 합니다. 다른 소득이 적어 낮은 세율 구간에 있다면 종합과세가 유리할 수 있으니 양쪽을 다 계산해 보세요.
임대사업자 등록을 하면 늘 유리한가요? 경비율 60%와 공제 400만 원은 크지만, 10년 의무임대를 못 채우면 차액을 이자까지 붙여 토해냅니다. 보유 계획을 먼저 정해야 합니다.
마지막으로 확인할 3가지
- 주택 수를 규칙대로 다시 세어 봅니다. 부부 합산, 공동소유, 전대는 흔히 빠뜨립니다.
- 총수입금액이 2천만 원을 넘는지 확인합니다. 넘으면 분리과세 선택지가 사라집니다.
- 등록임대주택 특례를 쓸 생각이라면 의무임대기간 10년을 감당할 수 있는지 먼저 계산합니다.