소액임차인 최우선변제는 보증금이 기준 이하인 임차인이 근저당권자보다도 먼저 보증금 일부를 돌려받는 권리입니다(주택임대차보호법 제8조). 서울에서는 보증금이 1억 6,500만 원 이하일 때 5,500만 원까지, 그 밖의 지역은 보증금 7,500만 원 이하일 때 2,500만 원까지입니다. 조건은 단 하나, 경매개시결정 등기 전에 주택을 인도받고 전입신고를 마치는 것입니다. 확정일자가 없어도 됩니다. 다만 기준 금액은 내 계약일이 아니라 그 집에 담보물권이 설정된 시점의 시행령을 따르므로, 오래된 근저당이 있는 집은 기준이 달라집니다. 조문 그대로 정리했습니다.
소액임차인 최우선변제는 어떤 권리인가
법 제8조 제1항은 이렇게 말합니다. “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.”
- 은행 근저당이 먼저 잡혀 있어도, 소액임차인의 일정액은 그보다 앞서 배당받습니다.
- 대신 조건이 있습니다. 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 즉 **주택의 인도와 주민등록(전입신고)**을 갖춰야 합니다.
- 확정일자는 필요 없습니다. 확정일자는 뒤에서 설명할 ‘우선변제권’의 요건이지 최우선변제의 요건이 아닙니다.
여기서 ‘인도’는 실제로 이사해 점유하는 것을 말하고, 주민등록은 전입신고를 한 때 된 것으로 봅니다(법 제3조 제1항).
지역별 기준 — 보증금과 받는 금액
시행령 제11조가 대상 임차인을, 제10조가 받는 금액을 정합니다.
| 지역 | 보증금이 이 금액 이하여야 | 최우선변제 받는 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만 원 | 4,800만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역 제외), 안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만 원 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 | 2,500만 원 |
보증금이 기준선을 1원이라도 넘으면 소액임차인이 아닙니다. 서울에서 보증금 1억 7,000만 원이면 최우선변제는 0원이고, 확정일자로 확보한 순위대로만 배당받습니다.
직접 확인해 보기: 소액임차인 최우선변제 판정기 — 지역과 보증금, 주택가액을 넣으면 해당 여부와 실제로 받을 금액을 계산합니다.
기준 시점은 계약일이 아니라 근저당 설정일
가장 많이 어긋나는 지점입니다. 시행령은 금액을 올릴 때마다 부칙에 같은 문장을 붙여 왔습니다.
이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다 — 시행령 부칙(대통령령 제33254호, 2023. 2. 21.) 제2조
즉 내가 2026년에 계약했더라도, 그 집에 2020년에 설정된 근저당이 있다면 그 은행과의 관계에서는 2020년 당시 기준으로 소액임차인인지 따집니다. 기준이 계속 올라 왔으므로, 오래된 근저당이 있는 집일수록 지금 기준으로는 소액임차인인데 옛 기준으로는 아닌 경우가 생깁니다.
계약 전에 등기부등본에서 근저당 설정일을 확인해야 하는 이유가 이것입니다. 날짜만 보면 됩니다.
주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다
최우선변제에는 천장이 하나 더 있습니다.
- 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다(법 제8조 제3항 단서).
- 임차인의 일정액이 주택가액의 1/2을 넘으면 1/2에 해당하는 금액까지만 최우선변제권이 있습니다(시행령 제10조 제2항).
- 한 주택에 임차인이 2명 이상이고 각자의 일정액을 합한 금액이 주택가액의 1/2을 넘으면, 각자의 일정액 비율대로 나눠 1/2을 분배합니다(같은 조 제3항).
- 한 주택에 사는 임차인들이 가정공동생활을 하고 있다면 1명의 임차인으로 보아 보증금을 합산합니다(같은 조 제4항).
예를 들어 서울의 다세대주택이 1억 원에 낙찰됐고 소액임차인이 한 명이라면, 5,500만 원이 아니라 5,000만 원(1억 원의 1/2)까지만 최우선변제됩니다.
최우선변제와 우선변제는 다르다
이름이 비슷해 섞어 쓰기 쉽지만 요건도 효과도 다릅니다.
| 구분 | 요건 | 받는 범위 | 순위 |
|---|---|---|---|
| 최우선변제(제8조) | 인도 + 전입신고, 보증금이 기준 이하 | 보증금 중 일정액만 | 담보물권보다 앞선다 |
| 우선변제(제3조의2 제2항) | 인도 + 전입신고 + 확정일자 | 보증금 전액(배당 범위 안에서) | 확정일자 순서대로 |
둘은 배타적이지 않습니다. 소액임차인이 확정일자까지 갖췄다면 일정액을 먼저 배당받고, 남은 보증금은 확정일자 순위로 다시 배당에 참여합니다. 전입신고와 확정일자를 같은 날 받아 두는 것이 기본입니다.
한 가지 더, 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없습니다(제3조의2 제3항). 배당을 받으려면 집을 비워 줘야 한다는 뜻입니다.
이어서 볼 제도
- 전세 계약 전이라면 임차권등기와 확정일자 절차를 함께 확인하세요.
- 청년이라면 월세 지원과 청약통장 가입 요건도 같이 챙길 값어치가 있습니다.
- 공공임대에 지원할 생각이라면 국민임대 입주 자격 기준부터 확인하세요.
이런 경우엔
확정일자를 안 받았는데 최우선변제가 되나요? 됩니다. 최우선변제의 요건은 인도와 전입신고뿐입니다. 다만 일정액을 넘는 나머지 보증금은 확정일자가 없으면 순위를 주장할 수 없습니다.
전입신고를 경매 개시 뒤에 했습니다. 안 됩니다. 경매신청의 등기 전에 요건을 갖춰야 합니다(법 제8조 제1항 후단).
보증금이 기준보다 조금 넘습니다. 소액임차인이 아닙니다. 기준선은 딱 떨어지는 금액이라 초과분이 얼마든 결과가 같습니다. 대신 확정일자 순위로 배당받습니다.
월세 계약인데 보증금이 적습니다. 보증금 기준만 보므로 월세 계약도 대상입니다. 보증금이 기준 이하이면 소액임차인입니다.
같은 집에 세대를 나눠 두 가구가 삽니다. 각자 계약이 따로면 각자 판단하되, 합계가 주택가액의 1/2을 넘으면 비율로 나눕니다. 가정공동생활을 하고 있다면 한 사람으로 보아 보증금을 합칩니다.
놓치기 쉬운 3가지
- 계약 전에 등기부등본의 근저당 설정일을 봅니다. 기준 금액이 그 시점 규정으로 정해집니다.
- 이사한 날 전입신고와 확정일자를 함께 처리합니다. 대항력은 전입신고 다음 날부터 생깁니다.
- 낙찰가가 낮으면 주택가액의 1/2 천장에 먼저 걸립니다. 최우선변제 금액을 그대로 받는다고 단정하지 마세요.