임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 법원에 신청하는 제도입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 핵심은 이사를 가도 권리가 유지된다는 점입니다. 대항력과 우선변제권은 원래 그 집에 살면서 전입신고를 유지해야 지켜지는데, 등기를 마치면 집을 비우고 주민등록을 옮겨도 그대로 남습니다(같은 조 제5항). 신청과 등기에 든 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항). 다만 임대차가 ‘끝난 후’여야 신청할 수 있어서, 계약 종료 시점을 정확히 아는 것이 먼저입니다. 조문대로 정리했습니다.
보증금을 못 받았을 때 무엇이 위험한가
대항력은 주택의 인도와 주민등록으로 생기고(제3조 제1항), 우선변제권은 여기에 확정일자가 더해져 생깁니다(제3조의2 제2항). 두 권리 모두 그 상태를 유지하고 있을 것을 전제로 합니다.
그래서 보증금을 못 받은 채 이사를 가고 전입신고를 옮기면, 그 순간 순위가 사라집니다. 새 집으로 옮겨야 하는데 보증금은 묶여 있는 상황에서 생기는 진짜 문제가 이것입니다.
법은 두 가지 장치를 둡니다.
- 제4조 제2항 — 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
- 제3조의3 — 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권이 유지된다.
임차권등기명령은 이렇게 신청한다
어디에 — 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다.
언제 — 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우입니다. 계약 기간이 남아 있으면 신청할 수 없습니다.
무엇을 적나 — 신청서에는 네 가지를 적고, 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명해야 합니다(제3조의3 제2항).
- 신청의 취지 및 이유
- 임대차의 목적인 주택(주택의 일부분이면 해당 부분의 도면을 첨부)
- 임차권등기의 원인이 된 사실(대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 그 사실)
- 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
기각되면 — 신청을 기각하는 결정에 대해 임차인은 항고할 수 있습니다(제4항).
금융기관이 대신 — 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등은 임차인을 대위하여 신청할 수 있습니다(제9항).
등기를 마치면 무엇이 달라지나
제3조의3 제5항이 핵심입니다.
임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
풀어 쓰면 이렇습니다.
| 시점 | 효과 |
|---|---|
| 등기 전에 이미 대항력·우선변제권이 있었다면 | 기존 순위 그대로 유지 |
| 등기 전에 없었다면 | 등기를 마친 때 새로 취득 |
| 등기 후에 이사·전입신고 이전 | 이미 취득한 권리를 잃지 않음 |
등기가 끝난 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 신청만 하고 나가면 등기가 완료되기 전에 권리가 끊길 수 있습니다.
비용도 청구할 수 있습니다. 임차인은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(제8항).
한 가지 주의할 점은 다음 세입자입니다. 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 소액임차인 최우선변제를 받을 권리가 없습니다(제6항). 등기부에 임차권등기가 있는 집은 그만큼 위험하다는 신호입니다.
함께 확인해 보기: 소액임차인 최우선변제 판정기 — 내 보증금이 최우선변제 대상인지 먼저 확인해 두면 배당에서 받을 금액이 보입니다.
임대인 협력이 있으면 민법상 임대차등기
임대인이 협조한다면 법원을 거치지 않고 민법 제621조의 주택임대차등기를 할 수도 있습니다. 효력은 임차권등기명령과 같습니다(제3조의4 제1항이 제3조의3 제5항·제6항을 준용).
이때 신청서에는 부동산등기법이 정한 사항 외에 세 가지를 더 적고, 이를 증명할 서면을 첨부해야 합니다(제3조의4 제2항).
- 주민등록을 마친 날
- 임차주택을 점유한 날
- 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날
현실에서는 보증금을 안 주는 임대인이 등기에 협조할 가능성이 낮아, 대부분 임차권등기명령으로 갑니다.
계약이 언제 끝나는지부터 확인한다
임차권등기명령은 임대차가 끝난 후에만 신청할 수 있습니다. 그래서 종료 시점을 정확히 잡아야 합니다.
| 기준 | 기간 |
|---|---|
| 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차 | 2년(24개월)으로 본다 (제4조 제1항) |
| 계약갱신 요구·갱신거절 통지 기간 | 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 (제6조 제1항, 제6조의3 제1항) |
| 묵시적 갱신된 임대차의 존속기간 | 2년 (제6조 제2항) |
| 묵시적 갱신 후 임차인의 해지 통지 효력 | 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 (제6조의2 제2항) |
- 묵시적 갱신은 임대인이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않거나, 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않으면 성립합니다. 다만 2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 임차인 의무를 현저히 위반한 경우에는 적용되지 않습니다(제6조 제3항).
- 계약갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다(제6조의3 제2항).
- 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 있습니다. 배상액은 환산월차임 3개월분, 차액의 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액입니다(제6조의3 제5항·제6항).
관련 제도 한눈에
- 보증금이 기준 이하라면 소액임차인 최우선변제로 일부를 먼저 받을 수 있습니다.
- 전세 계약 전이라면 등기부의 근저당 설정일을 확인하는 것이 먼저입니다.
- 이사할 집을 찾는 중이라면 청년월세 지원이나 국민임대 자격도 함께 보세요.
독자 질문
계약 기간이 남았는데 보증금을 안 줍니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후에만 신청할 수 있습니다. 기간이 남았다면 먼저 계약 종료 절차부터 밟아야 합니다.
신청만 하고 이사해도 되나요? 위험합니다. 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하세요. 등기 전에 대항요건을 잃으면 보호받지 못할 수 있습니다.
비용은 누가 내나요? 일단 임차인이 내지만, 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3 제8항).
확정일자를 안 받았는데도 되나요? 됩니다. 다만 등기 전에 우선변제권이 없었다면 등기를 마친 때에 새로 취득하므로 순위가 그만큼 늦습니다.
임차권등기가 있는 집에 들어가도 되나요? 그 이후에 임차한 사람은 소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다(제3조의3 제6항). 계약 전에 등기부를 반드시 확인하세요.
신청 전 점검 3가지
- 임대차가 끝났는지 확인합니다. 묵시적 갱신이면 해지 통지 후 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.
- 신청서에 대항력·우선변제권을 언제 취득했는지 적고 증빙을 붙입니다. 순위가 여기서 갈립니다.
- 등기 완료를 확인한 뒤 이사합니다. 비용은 나중에 임대인에게 청구할 수 있습니다.