상가 임대차보호법은 환산보증금이 지역별 기준을 넘으면 전부 적용되지는 않습니다(제2조 제1항 단서). 환산보증금은 보증금 + 월차임 × 100입니다(시행령 제2조 제2항·제3항). 기준은 서울 9억원, 과밀억제권역과 부산 6억 9천만원, 광역시 등 5억 4천만원, 그 밖의 지역 3억 7천만원입니다. 다만 계약갱신요구권(10년)과 권리금 회수기회 보호는 기준을 넘어도 적용됩니다(제2조 제3항). 차임 증액은 **5%**가 상한입니다. 조문으로 정리했습니다.
상가 임대차보호법은 환산보증금부터 본다
제2조 제1항은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 이 법을 적용하되, 시행령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 제외한다고 정합니다.
보증금 외에 차임이 있으면 제2조 제2항에 따라 환산합니다. 시행령 제2조 제2항·제3항이 구체적입니다.
- 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다
- 곱하는 비율은 1분의 100, 즉 100배
환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)
보증금 5,000만원에 월세 300만원이면 5,000만 + 3억 = 3억 5천만원입니다.
지역별 기준은 시행령 제2조 제1항입니다.
| 지역 | 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 수도권정비계획법상 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시 | 6억 9천만원 |
| 광역시(과밀억제권역 포함 지역과 군지역, 부산 제외), 세종특별자치시, 파주·화성·안산·용인·김포·광주시 | 5억 4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 |
기준을 넘어도 적용되는 것
제2조 제3항이 중요합니다. 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 다음은 그대로 적용됩니다.
| 조문 | 내용 |
|---|---|
| 제3조 | 대항력 (건물 인도 + 사업자등록) |
| 제10조 제1항·제2항·제3항 본문 | 계약갱신 요구권과 10년 상한 |
| 제10조의2부터 제10조의9까지 | 계약갱신 특례, 권리금 회수기회 보호, 권리금 적용 제외, 표준권리금계약서, 차임연체와 해지 등 |
| 제11조의2 | 폐업으로 인한 임차인의 해지권 |
| 제19조 | 표준계약서의 작성 등 |
빠지는 것은 우선변제권(확정일자), 소액임차인 최우선변제, 제11조의 차임 증액 5% 상한, 임대차기간 1년 의제 같은 조항입니다. 기준을 넘으면 차임 인상 폭에 법정 상한이 없다는 뜻이라 실무에서 가장 크게 체감되는 차이입니다.
직접 확인해 보기: 상가 환산보증금 계산기 — 보증금과 월차임, 지역을 넣으면 환산보증금과 법 적용 범위, 기준 초과 여부를 판정합니다.
기간은 최소 1년
제9조입니다.
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
단서는 임차인에게만 선택권을 줍니다. 6개월로 계약했다면 임차인은 1년을 주장할 수도 있고, 6개월이 유효하다고 주장할 수도 있습니다. 임대인에게는 그 선택권이 없습니다.
계약갱신요구권은 10년까지
제10조 제1항입니다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
거절할 수 있는 사유는 여덟 가지입니다.
- 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인 동의 없이 전대한 경우
- 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
- 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
- 철거나 재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우 — 계약 체결 당시 공사시기·소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그에 따르는 경우, 노후·훼손 등 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우
- 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
1번의 ‘3기’는 연속 3개월이 아니라 합계로 3기분에 이른 사실이 있으면 됩니다. 과거에 밀렸다가 갚았어도 사유가 됩니다.
기간은 제10조 제2항이 정합니다.
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제11조의 범위에서 증감할 수 있습니다(제3항).
묵시적 갱신도 있습니다. 임대인이 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된 때에 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년입니다(제4항).
차임 증액은 5%까지
제11조 제1항은 조세·공과금 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 차임이 상당하지 않게 되면 증감을 청구할 수 있도록 합니다. 다만 증액은 시행령이 정하는 비율을 초과하지 못합니다.
시행령 제4조가 그 비율을 100분의 5로 정합니다. 그리고 제11조 제2항이 시기를 제한합니다.
증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
1년에 한 번, 5%까지가 정리된 결론입니다. 다만 앞서 본 대로 환산보증금 기준을 넘는 임대차에는 이 조항이 적용되지 않습니다.
권리금을 방해하면 손해배상
제10조의4 제1항입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다.
금지되는 행위는 네 가지입니다.
- 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
- 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
- 조세·공과금, 주변 차임과 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
- 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위
4번의 정당한 사유로 보는 경우도 정해져 있습니다(제2항). 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우입니다.
위반해 손해를 입혔다면 배상 책임이 있고, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제3항). 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(제4항).
다만 제10조 제1항 각 호의 갱신 거절 사유가 있으면 권리금 보호 규정이 적용되지 않습니다. 3기 차임 연체가 있으면 갱신도, 권리금도 함께 날아갑니다.
함께 볼 것
- 주택이라면 주택임대차보호법의 소액임차인 최우선변제가 적용됩니다.
- 보증금을 못 받고 나가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 확인하세요.
- 사업자라면 간이과세 기준도 함께 따져 보세요.
자주 묻는 질문
환산보증금이 기준을 넘으면 법이 아예 적용 안 되나요? 아닙니다. 대항력, 계약갱신요구권 10년, 권리금 회수기회 보호, 폐업 해지권은 그대로 적용됩니다(제2조 제3항). 빠지는 것은 우선변제권과 차임 증액 5% 상한 등입니다.
월세가 얼마면 기준을 넘나요? 보증금 + 월차임 × 100으로 계산합니다. 서울에서 보증금 1억에 월세 800만원이면 1억 + 8억 = 9억으로 기준에 걸립니다.
10년을 채우면 나가야 하나요? 계약갱신요구권은 전체 임대차기간 10년까지만 행사할 수 있습니다. 10년을 넘으면 갱신을 요구할 권리는 없지만, 임대인이 통지하지 않으면 묵시적 갱신으로 1년씩 이어질 수 있습니다.
월세를 두 달 밀렸습니다. 갱신 거절 사유는 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실입니다. 3기에 이르면 갱신요구권과 권리금 보호를 모두 잃습니다.
임대인이 권리금 받는 걸 막습니다. 제10조의4 위반이면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 한도이고, 종료일부터 3년 안에 행사해야 합니다.
계약 전 확인 3가지
- 환산보증금을 먼저 계산합니다. 보증금 + 월차임 × 100이 지역 기준을 넘는지가 갈림길입니다.
- 갱신 요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 기간을 놓치면 권리가 사라집니다.
- 차임 연체 3기를 넘기지 마세요. 갱신요구권과 권리금 보호가 한꺼번에 날아갑니다.