전입신고 확정일자에서 가장 많이 틀리는 지점은 효력이 생기는 날짜입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다고 적고 있습니다. 신고한 날이 아니라 다음 날 0시입니다. 그래서 잔금을 치르고 전입신고를 한 바로 그날 집주인이 근저당을 잡으면 은행이 앞섭니다. 조문으로 하나씩 보겠습니다.
전입신고 확정일자, 효력이 다르다
이름이 비슷해 섞어 쓰기 쉽지만 요건과 효과가 다릅니다.
| 대항력 | 우선변제권 | |
|---|---|---|
| 근거 | 제3조 제1항 | 제3조의2 제2항 |
| 요건 | 주택의 인도 + 주민등록(전입신고) | 대항요건 + 확정일자 |
| 효력 | 집주인이 바뀌어도 계약을 주장할 수 있다 | 경매·공매 대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받는다 |
| 발생 시점 | 요건을 갖춘 다음 날 | 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때 |
제3조 제1항의 문장을 그대로 보겠습니다.
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
‘인도’는 실제로 열쇠를 받아 들어가 사는 것, ‘주민등록’은 전입신고입니다. 둘 다 있어야 하고, 효력은 다음 날입니다.
제3조 제4항도 같이 외워 두세요. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 집이 팔려도 새 주인에게 계약을 그대로 주장할 수 있다는 뜻입니다.
하루 차이로 은행에 밀린다
이 ‘다음 날’ 규정이 실제로 돈을 가릅니다.
잔금일에 이사하고 그날 바로 전입신고와 확정일자를 받았다고 해 봅시다. 대항력은 그 다음 날 0시에 생깁니다. 그런데 집주인이 같은 날 오후에 근저당을 설정하면, 등기는 그날 효력이 생기므로 근저당이 먼저입니다. 경매로 넘어가면 은행이 먼저 배당받고 남는 돈으로 보증금을 받습니다.
막는 방법은 조문 안에 있습니다.
- 잔금 치르기 전날까지 확정일자를 먼저 받아 둡니다. 확정일자는 계약서만 있으면 받을 수 있고, 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때 생기므로 대항력 발생일에 맞춰 함께 작동합니다.
- **특약에 “잔금일 다음 날까지 근저당 등 담보를 설정하지 않는다”**를 넣습니다.
- 잔금 당일 등기부를 다시 뗍니다. 계약 때 깨끗했어도 잔금일에 바뀌어 있을 수 있습니다.
날짜부터 맞춰 보기: 대항력·우선변제권 발생일 계산기 — 인도일·전입신고일·확정일자와 근저당 설정일을 넣으면 누가 앞서는지 알려 줍니다.
확정일자는 어디서 받나
제3조의6 제1항이 확정일자부여기관을 정합니다.
- 읍·면사무소, 동 주민센터
- 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외, 특별자치도는 포함)·군·구의 출장소
- 지방법원 및 그 지원과 등기소
- 공증인법에 따른 공증인
확정일자부여기관은 주택 소재지, 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등을 적은 확정일자부를 작성합니다(제2항). 수수료가 있습니다(제5항).
세입자에게 유용한 조항이 제3항과 제4항입니다. 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있고, 요청을 받은 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다. 그리고 계약을 체결하려는 사람도 임대인의 동의를 받으면 같은 정보를 요청할 수 있습니다. 계약 전에 앞선 세입자의 보증금 규모를 확인할 수 있다는 뜻입니다.
전입신고 자체에도 기한이 있다
주민등록법 제11조 제1항입니다. 전입신고는 세대주가 신고사유가 발생한 날부터 14일 이내에 해야 합니다. 세대주가 못 하면 세대를 관리하는 자, 본인, 세대주의 위임을 받은 배우자·직계혈족 등이 대신할 수 있습니다.
기한을 넘기면 주민등록법 제40조 제4항에 따라 5만원 이하의 과태료가 붙습니다. 다만 과태료보다 중요한 것은 대항력이 그만큼 늦게 생긴다는 점입니다. 14일을 다 쓰면 그 기간 동안 보증금이 무방비입니다.
| 기준 | 기간 | 근거 |
|---|---|---|
| 대항력 발생 | 인도·전입신고 후 1일 | 주임법 제3조 제1항 |
| 체납처분청 이의신청 후 소 제기 증명 | 7일 | 주임법 제3조의2 제6항 |
| 전입신고 기한 | 신고사유 발생일부터 14일 | 주민등록법 제11조 제1항 |
경매로 넘어가면 어떻게 되나
제3조의5입니다. 임차권은 경매로 경락되면 소멸합니다. 다만 단서가 있습니다.
다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
대항력이 있고 보증금을 다 못 받았다면 임차권이 남아 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있습니다. 대항력을 갖춰 두는 것이 왜 중요한지가 여기서 드러납니다.
놓치기 쉬운 조항이 제3조의2 제3항입니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없습니다. 배당을 받으려면 집을 비워 줘야 한다는 뜻입니다.
보증금이 적다면 제8조의 최우선변제도 있습니다. 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받는 제도인데, 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(인도 + 주민등록)을 갖춰야 하고, 그 범위는 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다(제3항 단서).
함께 볼 것
- 보증금이 적다면 소액임차인 최우선변제 금액 기준을 확인하세요.
- 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령으로 대항력을 유지한 채 이사할 수 있습니다.
- 집주인이 세금을 체납했는지는 계약 전에 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
전입신고한 날부터 효력이 생기나요? 아닙니다. 그 다음 날입니다(제3조 제1항). 신고한 날 설정된 근저당이 보증금보다 앞섭니다.
확정일자만 받으면 되나요? 안 됩니다. 우선변제권은 대항요건(인도 + 주민등록)과 확정일자를 모두 갖춰야 생깁니다(제3조의2 제2항).
집주인이 바뀌면 계약이 끝나나요? 아닙니다. 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다(제3조 제4항). 대항력이 있으면 새 주인에게 그대로 주장할 수 있습니다.
확정일자는 어디서 받나요? 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 등기소, 공증인입니다(제3조의6 제1항). 수수료가 있습니다.
계약 전에 앞선 세입자의 보증금을 알 수 있나요? 임대인의 동의를 받으면 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있습니다(제3조의6 제4항).
배당을 받으려면 집을 비워야 하나요? 그렇습니다. 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없습니다(제3조의2 제3항).
이사 전후로 할 일 3가지
- 확정일자를 잔금 전에 받아 둡니다. 계약서만 있으면 됩니다.
- 잔금 당일 등기부를 다시 뗍니다. 그리고 잔금일 다음 날까지 담보를 설정하지 않는다는 특약을 넣습니다.
- 이사한 날 바로 전입신고를 합니다. 기한은 14일이지만, 하루 늦어질 때마다 대항력도 하루씩 밀립니다.