전세사기 피해자로 인정받으려면 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조 제1항의 네 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다. 대항요건과 확정일자, 보증금 5억원 이하, 2인 이상의 피해 발생 또는 예상, 임대인이 보증금을 돌려줄 뜻이 없었다고 의심할 상당한 이유입니다. 결정을 받으면 경매에서 우선매수권이 생기고(제20조), 공공주택사업자가 그 집을 사들여 최장 10년 살게 해 줄 수 있습니다(제25조). 조문으로 정리했습니다.
전세사기 피해자로 인정받는 네 요건
제3조 제1항입니다. 신청할 수 있는 사람은 자연인인 임차인으로 한정됩니다. 법인은 제외입니다.
| 호 | 요건 |
|---|---|
| 제1호 | 주택임대차보호법 제3조에 따른 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖출 것 — 임차권등기를 마쳤거나 전세권이 설정된 경우도 포함 |
| 제2호 | 임차보증금이 5억원 이하일 것 — 위원회가 시·도별 여건을 고려해 2억원의 범위에서 상향 가능 |
| 제3호 | 임대인의 파산·회생 개시, 임차주택의 경매 또는 공매 개시(세금 체납 압류 포함), 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 보증금 미변제 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상될 것 |
| 제4호 | 임대인등에 대한 수사 개시, 기망, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 주택 양도, 반환 능력 없이 다수 주택 취득·임대 등 보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것 |
경매 또는 공매 절차가 이미 완료된 임차인은 제1호와 제3호 요건을 보지 않습니다(제3조 제1항 단서). 집이 이미 넘어가 버린 사람을 요건 때문에 배제하지 않으려는 장치입니다.
보증금 상한은 5억원이 기본이고, 전세사기피해지원위원회가 지역 여건과 피해자 여건을 고려해 2억원 범위에서 올릴 수 있습니다. 최대 7억원까지 열릴 수 있다는 뜻입니다.
요건을 갖춰도 제외되는 경우
제3조 제2항이 세 가지를 적용대상에서 뺍니다.
- 임차인이 보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입했거나 임대인이 보증에 가입해 보증금 전액 반환이 가능한 경우
- 임차인의 보증금 전액이 최우선변제 대상(주택임대차보호법 제8조 제1항의 보증금 중 일정액)에 해당하는 경우
- 임차인이 대항력 또는 우선변제권 행사로 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우
공통점은 다른 방법으로 보증금을 다 돌려받을 수 있는 경우입니다. 전세보증금반환보증에 들어 뒀다면 그쪽이 먼저입니다.
먼저 확인해 보기: 전세사기 피해자 요건 판정기 — 보증금과 요건 충족 여부를 체크하면 네 요건 중 무엇이 빠졌는지, 제외사유에 걸리는지 알려 줍니다.
결정은 30일 안에 난다
제14조가 절차와 기한을 정합니다.
- 국토교통부장관이 피해사실 조사를 마치면 조사 결과와 검토의견을 붙여 위원회에 심의를 요청합니다.
- 위원회는 신청인이 제3조의 요건을 충족했는지 판단해 결정안을 심의·의결합니다.
- 위원회는 안건이 상정된 날부터 30일 이내에 심의·의결을 마쳐야 합니다. 부득이한 사유가 있으면 15일 이내 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다.
- 국토교통부장관은 심의·의결에 따라 결정하고, 결정문 정본을 신청인에게 송달합니다.
다만 제3조 제2항 제1호·제2호(보증보험 가입, 전액 최우선변제)에 해당하는 것이 조사 과정에서 확인되면, 위원회 심의를 거치지 않고 해당하지 않음을 결정할 수 있습니다. 이 경우 결과를 다음 위원회 전체회의에 보고합니다(제14조 제5항).
국가와 지방자치단체가 세워야 할 보호대책도 법에 적혀 있습니다(제4조). 피해사실 조사, 피해주택 매입, 법률상담 지원, 금융지원, 주거지원과 그 밖에 위원회가 필요하다고 인정하는 대책입니다.
경매에서 먼저 살 수 있다
제20조의 우선매수권입니다. 살던 집이 경매에 넘어갔을 때 쓰는 가장 강한 카드입니다.
전세사기피해주택을 민사집행법에 따라 경매하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
최고매수신고가격이 없으면 최저매각가격과 같은 가격으로 신고할 수 있습니다. 신고가 있으면 법원은 그 피해자에게 매각을 허가하여야 합니다(제2항). 재량이 아니라 의무입니다.
- 여러 피해자가 함께 신고하면, 특별한 협의가 없는 한 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 매수하게 합니다(제3항).
- 피해자가 우선매수신고를 하면 원래 최고가매수신고인은 차순위매수신고인이 됩니다(제4항).
공공주택사업자가 사 줄 수도 있다
직접 사기 어렵다면 제25조의 길이 있습니다. 전세사기피해자가 공공주택사업자와 사전에 협의해 매입을 요청하면, 공공주택사업자가 보증을 제공하지 않고도 우선매수권을 행사할 수 있습니다(제2항).
공공주택사업자가 경매·공매로 그 집을 취득하면 공공임대주택으로 공급하되, 그 집의 전세사기피해자에게 우선 공급할 수 있고 피해자는 최장 10년간 거주할 수 있습니다(제4항).
돈 문제도 조문에 들어 있습니다.
- 취득 비용은 국가 또는 지방자치단체가 재정이나 주택도시기금으로 지원합니다(제6항).
- 일반 매입가격과의 차액이 생기면 피해자의 임대료로 사용해야 합니다(제7항). 차액이 거주기간 임대료에 못 미치면 재정으로 지원할 수 있습니다(제8항).
- 10년을 다 살면 임대료 수준으로 최장 10년 더 연장하거나, 남은 차액을 지급받을 수 있습니다(제10항).
- 중간에 이주하면 이주 지역의 유사한 수준 이상 공공임대주택 우선공급과 임대료 지원을 받거나, 남은 금액을 지급받을 수 있습니다(제9항).
다만 제11항이 뚜껑을 씌웁니다. 지원액의 총합은 임차보증금에서 대항력·우선변제권으로 받은 금액과 채권으로 변제받은 금액을 뺀 금액을 넘을 수 없습니다. 손해 본 금액까지만 메워 준다는 뜻입니다.
함께 확인할 것
- 보증금을 못 받고 이사해야 한다면 임차권등기명령부터 신청하세요.
- 보증금이 기준 이하라면 소액임차인 최우선변제 대상인지 먼저 따져야 합니다.
- 계약 전이라면 전세보증금반환보증 가입이 가장 확실한 방패입니다.
자주 묻는 질문
보증금이 5억 5천만원입니다. 기본 상한은 5억원이지만, 위원회가 지역 여건 등을 고려해 2억원 범위에서 상향할 수 있습니다(제3조 제1항 제2호 단서). 신청해 판단을 받아 보는 쪽이 맞습니다.
전세보증보험에 들어 있습니다. 보증으로 전액 반환이 가능하면 적용대상에서 제외됩니다(제3조 제2항 제1호). 보증 쪽으로 먼저 회수하게 됩니다.
확정일자를 안 받았습니다. 제1호 요건이 빠집니다. 다만 임차권등기를 마쳤거나 전세권이 설정된 경우도 인정되고, 경매·공매가 이미 완료된 임차인은 제1호를 보지 않습니다.
나 혼자만 피해를 봤습니다. 제3호는 2인 이상의 임차인에게 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상될 것을 요구합니다. 같은 임대인의 다른 주택 상황까지 함께 봅니다.
결정은 얼마나 걸리나요? 위원회 상정일부터 30일 이내이고, 부득이하면 15일 한 차례 연장됩니다(제14조 제3항). 그 전 조사 기간은 별도입니다.
신청 전 점검 3가지
- 네 요건을 모두 채워야 합니다. 하나라도 빠지면 결정이 나지 않습니다.
- 보증·보험으로 전액 회수가 가능하면 제외됩니다. 가입 여부부터 확인하세요.
- 경매가 진행 중이라면 매각기일까지 우선매수 신고를 해야 합니다. 기일을 놓치면 카드가 사라집니다.