1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 국내에 1주택만 가지고 있고, 그 집을 2년 이상 보유했을 때 양도소득세를 매기지 않는 제도입니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조 제1항). 두 가지를 놓치기 쉽습니다. 하나는 취득 당시 조정대상지역에 있던 집이면 보유 2년에 더해 거주 2년까지 채워야 한다는 것, 다른 하나는 실지거래가액 12억원을 넘는 고가주택은 아예 비과세에서 빠지는 것이 아니라 12억 초과분 비율만큼만 과세된다는 것입니다. 조문으로 정리했습니다.
1세대 1주택 비과세의 기본 요건
제89조 제1항 제3호 가목은 “1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택”이라고만 적고, 그 요건을 시행령 제154조 제1항에 넘깁니다. 내용은 이렇습니다.
| 구분 | 필요한 기간 |
|---|---|
| 일반 지역의 주택 | 보유기간 2년 이상 |
| 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택 | 보유기간 2년 이상 + 그 보유기간 중 거주기간 2년 이상 |
| 비거주자가 3년 이상 보유·거주하다 거주자로 전환된 경우 | 보유기간 3년 이상 |
기준 시점은 양도일입니다. 다만 주택 매매계약을 체결한 뒤 그 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경해 양도하는 경우에는 매매계약일을 기준으로 봅니다.
‘조정대상지역’을 따질 때도 기준은 취득 당시입니다. 산 뒤에 지정이 풀렸다고 거주요건이 사라지지 않고, 반대로 산 뒤에 지정됐다면 거주요건이 붙지 않습니다.
거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 셉니다(제154조 제6항). 실제로 살았다는 다른 증거가 아니라 등본이 기준입니다.
기간을 안 채워도 되는 경우
제154조 제1항 단서는 보유·거주기간 제한을 풀어 주는 사유를 따로 둡니다.
보유기간과 거주기간을 모두 안 따지는 경우
- 민간건설임대주택·공공건설임대주택·공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우로서, 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우
- 공익사업으로 협의매수·수용되는 경우 / 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우 / 1년 이상 계속 국외거주가 필요한 취학·근무로 세대 전원이 출국하는 경우 — 출국 사유는 모두 출국일 현재 1주택이고 출국일부터 2년 이내 양도해야 합니다
- 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 양도하는 경우
거주기간만 안 따지는 경우
- 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되며, 계약금 지급일 현재 그 세대가 주택을 보유하지 않은 경우
수용의 경우에는 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택과 그 부수토지까지 함께 봐 줍니다.
고가주택은 12억 초과분만큼만 과세된다
제89조 제1항 제3호 괄호가 “양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외”라고 적어 놓았습니다. 여기서 오해가 생깁니다. 12억을 넘으면 비과세가 통째로 날아가는 것처럼 읽히지만, 실제 계산은 시행령 제160조 제1항이 정합니다.
고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
장기보유특별공제액도 같은 비율로 안분합니다. 즉 12억까지는 여전히 비과세이고, 초과한 부분이 전체 양도가액에서 차지하는 비율만큼만 과세 대상이 됩니다.
예를 들어 15억에 팔았다면 과세되는 비율은 (15 − 12) ÷ 15 = **20%**입니다. 양도차익이 5억이면 그중 1억이 과세 대상 양도차익이 됩니다.
‘고가주택’의 판정 기준도 조문에 있습니다.
- 주택과 부수토지의 일부만 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는, 실지거래가액 합계액을 양도하는 부분(타인 소유분 포함)의 면적 비율로 나눠 계산한 금액이 12억원을 넘으면 고가주택입니다(제156조 제1항).
- 다가구주택을 단독주택으로 보는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 판정합니다(제156조 제3항).
직접 계산해 보기: 1세대 1주택 비과세 판정기 — 보유·거주기간과 양도가액을 넣으면 비과세 요건 충족 여부와 12억 초과분 과세 비율을 함께 보여 줍니다.
딸린 땅은 어디까지 비과세인가
비과세는 집만이 아니라 주택부수토지에도 적용됩니다. 다만 무한정은 아니고, 건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적까지입니다(제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조 제7항).
| 토지 위치 | 배율 |
|---|---|
| 도시지역 내 수도권의 주거·상업·공업지역 | 3배 |
| 도시지역 내 수도권의 녹지지역 | 5배 |
| 도시지역 내 수도권 밖 | 5배 |
| 그 밖의 토지(도시지역 밖) | 10배 |
건물 바닥면적이 100제곱미터인 수도권 주거지역 단독주택이라면 300제곱미터까지가 비과세 범위입니다. 그 넘는 땅은 일반 양도자산으로 과세됩니다.
겸용주택은 면적 비교로 갈립니다(제154조 제3항).
- 주택 연면적이 주택 외 부분보다 크면 → 건물 전부를 주택으로 봅니다.
- 주택 연면적이 주택 외 부분보다 작거나 같으면 → 주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다. 이때 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택 연면적 비율을 곱해 계산합니다(제154조 제4항).
기간을 이어서 세 주는 경우
제154조 제8항은 세 가지를 통산하라고 정합니다.
- 거주·보유 중에 소실·무너짐·노후로 멸실되어 재건축한 주택 — 멸실된 주택과 재건축한 주택의 거주·보유기간을 합산
- 비거주자가 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우 — 해당 주택의 거주·보유기간
- 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속 개시 당시 동일세대였던 경우 — 상속 개시 전에 동일세대로 거주·보유한 기간
그리고 같은 날에 2개 이상의 주택을 양도하면, 거주자가 선택하는 순서대로 양도한 것으로 봅니다(제9항). 어느 쪽을 마지막 1주택으로 볼지 본인이 정할 수 있다는 뜻입니다.
주택 말고 입주권·분양권이 있다면
제89조 제2항이 중요한 제한을 둡니다.
1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다.
즉 입주권이나 분양권을 함께 들고 있으면 원칙적으로 1주택 비과세가 막힙니다. 다만 재건축·재개발 등의 시행 기간 중 거주를 위해 주택을 취득하는 경우나 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유는 예외입니다.
반대로 조합원입주권 자체를 양도할 때 비과세되는 길도 있습니다(제89조 제1항 제4호). 관리처분계획 인가일 현재 기존주택을 소유한 세대가 조합원입주권 1개를 보유하면서,
- 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없거나,
- 1주택을 함께 보유한 경우라면 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도
하면 비과세됩니다. 이때도 입주권 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 과세합니다.
같이 보면 좋은 것
- 집을 세놓고 있다면 주택임대소득 과세 기준도 함께 확인하세요.
- 보유 단계의 세금인 재산세·종합부동산세는 별도로 부과됩니다.
- 상속으로 받은 집이라면 상속 개시 당시 동일세대였는지가 기간 계산을 바꿉니다.
자주 묻는 질문
보유 2년은 채웠는데 거주를 안 했습니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주요건은 없습니다. 조정대상지역이었다면 거주 2년이 필요합니다.
15억에 팔면 세금을 다 내나요? 아닙니다. (15억 − 12억) ÷ 15억 = **20%**에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 장기보유특별공제도 같은 비율로 줄어듭니다.
전입신고만 해 두고 실제로는 다른 곳에 살았습니다. 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 계산합니다(제154조 제6항). 다만 사실과 다른 신고는 별개의 문제가 됩니다.
1층 상가, 2·3층 주택인 건물입니다. 주택 연면적이 상가 면적보다 크면 전부 주택, 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 봅니다(제154조 제3항).
분양권을 하나 가지고 있는데 살던 집을 팝니다. 제89조 제2항에 따라 원칙적으로 1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 대체취득·상속·동거봉양·혼인 등 시행령이 정한 특례에 해당하는지 따로 확인해야 합니다.
팔기 전 점검 3가지
- 취득 당시 그 집이 조정대상지역이었는지 확인합니다. 거주 2년이 필요한지가 여기서 갈립니다.
- 등본으로 전입·전출일을 뽑아 거주기간을 셉니다. 2년에서 며칠 모자라는 일이 흔합니다.
- 양도가액이 12억을 넘는다면 초과 비율을 먼저 계산해 둡니다. 세금이 생각보다 적을 수 있습니다.