민영주택 1순위 기준은 두 가지로 요약됩니다. 주택청약종합저축 가입기간과 지역·면적별 예치기준금액입니다(주택공급에 관한 규칙 제28조). 수도권은 가입 후 1년, 수도권 외 지역은 6개월이 지나고 별표 2의 예치금을 넣어 두면 1순위입니다. 다만 투기과열지구나 청약과열지역에서는 가입 2년에 더해 세대주여야 하고, 과거 5년 이내에 세대원 중 당첨자가 없어야 하며, 2주택 이상을 소유한 세대에 속해서도 안 됩니다. 1순위에서 경쟁이 붙으면 전용 85㎡ 이하는 가점제와 추첨제를 섞어, 85㎡ 초과는 추첨제를 중심으로 당첨자를 가립니다. 가점은 무주택기간 32점·부양가족 35점·가입기간 17점을 더한 84점 만점입니다. 규칙 원문과 별표의 내용을 옮겨 정리했습니다.
민영주택 뜻과 국민주택의 차이
민영주택은 국민주택을 제외한 주택입니다. 국민주택은 국가·지방자치단체·LH·지방공사가 짓거나 주택도시기금을 지원받아 건설하는 전용 85㎡ 이하 주택이고, 그 밖의 민간 건설사가 공급하는 아파트가 민영주택입니다. 민영주택 공공주택 구분이 헷갈린다면 건설 주체와 재원을 보면 됩니다. 민영주택 청약은 청약통장 가입기간과 예치금으로, 국민주택은 가입기간과 납입횟수·저축총액으로 순위를 가린다는 점이 가장 큰 차이입니다(제27조·제28조).
| 구분 | 민영주택 | 국민주택 |
|---|---|---|
| 1순위(수도권) | 가입 1년 + 예치기준금액 | 가입 1년 + 월납입금 12회 이상 |
| 1순위(수도권 외) | 가입 6개월 + 예치기준금액 | 가입 6개월 + 월납입금 6회 이상 |
| 경쟁 시 | 가점제·추첨제 | 3년 이상 무주택 + 저축총액(40㎡ 초과) 또는 납입횟수(40㎡ 이하) |
민영주택 1순위 기준: 지역별 요건 (제28조 제1항)
| 지역 | 1순위 요건 |
|---|---|
| 수도권 | 주택청약종합저축 가입 1년 경과 + 별표 2 예치기준금액 납입. 시·도지사가 청약과열 우려 등으로 24개월까지 연장 공고 가능. 공공주택지구(개발제한구역 해제 면적 50% 이상)에서는 2주택 이상 소유 세대가 아닐 것 |
| 수도권 외 | 가입 6개월 경과 + 예치기준금액 납입. 필요 시 12개월까지 연장 공고 가능 |
| 투기과열지구·청약과열지역 | ① 가입 2년 경과 + 예치기준금액 ② 세대주일 것 ③ 과거 5년 이내 다른 주택 당첨자가 있는 세대가 아닐 것 ④ 2주택 이상 소유 세대가 아닐 것 |
| 위축지역 | 가입 1개월 경과 + 예치기준금액 |
| 2순위 | 1순위에 해당하지 않는 사람 |
85㎡를 초과하는 공공건설임대주택은 1순위라도 2주택 이상 보유 세대는 제외됩니다.
민영주택 청약 예치금 (별표 2)
입주자모집공고일 현재 주민등록표상 거주지역 기준입니다. 단위는 만 원입니다.
| 신청 가능 전용면적 | 특별시·부산광역시 | 그 밖의 광역시 | 그 외 지역 |
|---|---|---|---|
| 85㎡ 이하 | 300 | 250 | 200 |
| 102㎡ 이하 | 600 | 400 | 300 |
| 135㎡ 이하 | 1,000 | 700 | 400 |
| 모든 면적 | 1,500 | 1,000 | 500 |
예치금은 공고일 전까지 채워 두면 됩니다. 서울에 살면서 135㎡ 이하까지 넣어 두려면 1,000만 원, 면적 제한 없이 청약하려면 1,500만 원이 필요합니다. 청약예금·부금 가입자는 2027년 9월 30일까지 주택청약종합저축으로 전환할 수 있습니다.
1순위 안에서 또 경쟁하면: 가점제와 추첨제
| 주택 규모 | 선정 방식 |
|---|---|
| 60㎡ 이하 | 수도권 공공주택지구·투기과열지구·청약과열지역은 가점제 40%, 나머지는 추첨. 그 밖의 지역은 시장·군수·구청장이 40% 이하 범위에서 공고 |
| 60㎡ 초과 85㎡ 이하 | 위 지역은 가점제 70%, 나머지 추첨. 그 밖의 지역은 40% 이하 범위에서 공고 |
| 85㎡ 초과 | 원칙은 추첨제. 다만 공공건설임대주택 100%, 투기과열지구 80%, 청약과열지역 50%, 수도권 공공주택지구는 80% 이하 공고 비율만큼 가점제 우선 적용 |
가점제에서 빠지는 사람도 있습니다. 공고일 현재 1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 사람과, 과거 2년 이내에 가점제로 당첨된 사람의 세대에 속한 사람은 1순위 가점제 대상에서 제외되고 추첨제 대상이 됩니다.
가점 84점 계산법 (별표 1)
| 항목 | 상한 | 구간 |
|---|---|---|
| ① 무주택기간 | 32점 | 1년 미만 2점부터 1년마다 2점씩, 15년 이상 32점 |
| ② 부양가족 수 | 35점 | 0명 5점, 1명 10점, 2명 15점, 3명 20점, 4명 25점, 5명 30점, 6명 이상 35점 |
| ③ 청약통장 가입기간 | 17점 | 6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 이후 1년마다 1점씩, 15년 이상 17점 |
- 무주택기간은 신청자와 배우자를 기준으로, 신청자가 30세가 되는 날(30세 전에 혼인했다면 혼인신고일)부터 계속 무주택인 기간으로 셉니다. 공고일 현재 세대원 모두 무주택이어야 합니다.
- 부양가족은 신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 세대원입니다. 직계존속은 신청자가 세대주이고 최근 3년 이상 등재돼야 하며, 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하면 둘 다 부양가족에서 빠집니다. 30세 이상 직계비속은 최근 1년 이상 등재된 미혼 자녀만 인정합니다.
- 가입기간은 통장 종류·금액·명의변경과 관계없이 최초 가입일 기준입니다. 배우자 통장이 있으면 배우자 가입기간의 50%를 최대 3점까지 합산할 수 있고, 합산 후에도 17점을 넘지 못합니다.
예를 들어 계산해 보면. 무주택 10년(22점), 부양가족 2명(15점), 가입기간 8년(10점)이면 47점입니다.
직접 계산해 보기: 청약 가점 계산기 — 무주택기간·부양가족·가입기간을 넣으면 84점 만점 가점을 바로 계산합니다.
이어서 볼 제도
- 청약예금·부금·저축 가입자는 주택청약종합저축으로 전환하면 국민주택과 민영주택에 모두 청약할 수 있습니다. 전환 기한은 2027년 9월 30일입니다.
- 무주택 여부는 세대 전체로 판단합니다. 무주택자 기준을 먼저 확인하세요.
- 공공임대·국민임대는 청약 경쟁과 별개로 소득·자산 기준으로 심사합니다.
자주 헷갈리는 것
민영주택 청약 조건에서 예치금은 언제까지 넣어야 하나요? 입주자모집공고일 현재 예치기준금액이 들어 있어야 합니다. 공고 전에 한 번에 넣어도 인정됩니다.
지방에 살면서 서울 아파트에 청약할 수 있나요? 예치금 기준은 공고일 현재 주민등록표상 거주지역을 따릅니다. 다만 해당 지역 거주자 우선공급 요건은 모집공고에서 따로 확인해야 합니다.
세대주가 아니면 1순위가 안 되나요? 투기과열지구·청약과열지역에서만 세대주 요건이 붙습니다. 그 밖의 지역은 세대원도 1순위가 될 수 있습니다.
1주택자인데 가점제로 넣을 수 있나요? 1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속하면 1순위 가점제에서 제외되고 추첨제 대상이 됩니다.
마지막으로 확인할 3가지
- 가입기간과 지역 — 수도권 1년, 비수도권 6개월, 규제지역 2년. 공고문에 연장 여부가 적혀 있는지 보세요.
- 예치금 — 노리는 면적과 거주지역 기준으로 부족분을 공고 전에 채우세요.
- 가점 84점 — 무주택기간 산정 시작일(30세 또는 혼인신고일)과 부양가족 등재 기간을 미리 계산해 두세요.