주택연금은 집에 저당권을 설정하거나 신탁 등기를 하고, 금융기관에서 노후생활자금을 연금 방식으로 대출받는 제도입니다. 그 대출 채무를 한국주택금융공사가 보증합니다(한국주택금융공사법 제2조 제8호의2). 법에서 부르는 이름은 주택담보노후연금보증입니다. 가입 기준은 두 가지입니다. 주택소유자 또는 그 배우자가 55세 이상이고(시행령 제3조의2 제2항), 대상주택 가격이 12억원 이하여야 합니다(시행령 제28조의9). 그리고 빚이 집값을 넘어도 다른 재산으로는 갚지 않습니다(법 제43조의4). 조문으로 정리했습니다.
주택연금에 가입할 수 있는 사람
법 제2조 제8호의2 후단이 연령 요건을 정하고, 구체적인 나이는 시행령이 정합니다.
주택소유자 또는 주택소유자의 배우자가 대통령령으로 정하는 연령 이상이어야 하며, 그 연령은 공사의 보증을 받기 위하여 최초로 주택에 저당권 설정 등기 또는 신탁 등기를 하는 시점을 기준으로 한다.
시행령 제3조의2 제2항은 그 연령을 55세로 정합니다.
두 가지를 확인해야 합니다.
- 부부 중 한 명만 55세를 넘으면 됩니다. 조문이 “주택소유자 또는 주택소유자의 배우자”라고 적고 있습니다.
- 기준 시점은 신청일이 아니라 등기 시점입니다. 생일 직전이라면 등기 일정을 함께 봐야 합니다.
어떤 집이 되나
법 제43조의11 제1항은 일반 주택 외에 세 가지를 대상에 포함시킵니다.
- 노인복지법 제32조 제1항 제3호에 따른 노인복지주택 중 분양된 노인복지주택
- 소득세법상 고가주택 기준에 해당하는 주택
- 주택법상 준주택 중 주거 목적으로 사용되는 오피스텔
조건은 공통입니다. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시·고시되는 가격(그 가격이 없으면 주택금융운영위원회가 정한 보증기준에 따른 가격)이 시행령이 정하는 가격을 초과하지 않을 것. 그 금액이 시행령 제28조의9의 12억원입니다.
고가주택이어도 가입 자체는 막히지 않습니다. 다만 연금 지급액을 정할 때는 소득세법상 고가주택 기준가액을 담보주택 가격으로 봅니다(제43조의11 제2항). 집값이 아무리 비싸도 12억원을 기준으로 연금이 계산된다는 뜻입니다.
받는 방식이 다섯 가지다
시행령 제3조의2 제1항이 연금 방식을 정합니다.
| 방식 | 내용 |
|---|---|
| 종신방식 | 주택소유자가 생존해 있는 동안 매월 지급 |
| 확정기간방식 | 주택소유자가 선택한 일정한 기간 동안 매월 지급 |
| 종신혼합방식 | 종신방식 + 수시인출 |
| 확정기간혼합방식 | 확정기간방식 + 수시인출 |
| 대출상환방식 | 한도에서 기존 주택담보대출 잔액을 먼저 상환하고, 남은 한도를 60세부터 월 지급 |
수시인출은 목돈이 필요할 때 꺼내 쓰는 몫입니다. 한도는 쓰임에 따라 다릅니다.
- 대출한도의 70% 이내 — 아래 용도로 수시로 인출
- 해당 주택을 담보로 받은 대출 잔액 상환
- 임차인에게 임대차보증금 반환
- 주택소유자 또는 배우자가 소상공인으로서 폐업하려는 경우 대출 잔액 상환
- 재개발·재건축·소규모주택정비·리모델링 분담금 납부
- 의료비·교육비·주택유지수선비 등 공사가 홈페이지에 공고하는 용도
- 이 가운데 1·2·3·5번 용도의 합계액은 대출한도의 50% 이내로 제한됩니다.
- 대출상환방식이라면 1~3번 용도에 한해 대출한도의 90% 이내까지 인출할 수 있습니다.
4번 정비사업 분담금만 50% 제한에서 빠져 있다는 점이 눈에 띕니다. 살던 집이 재건축에 들어갈 때를 염두에 둔 구조입니다.
먼저 확인해 보기: 주택연금 가입 판정기 — 나이와 공시가격을 넣으면 가입 가능 여부와, 고가주택일 때 연금 계산에 쓰이는 기준가액을 보여 줍니다.
집값보다 빚이 커져도 괜찮은 이유
주택연금의 핵심 장치가 법 제43조의4 제1항입니다.
주택담보노후연금채권 및 공사의 주택담보노후연금보증채무 이행으로 인한 구상권은 주택담보노후연금채권을 담보한 대상주택에 대하여만 행사할 수 있다.
오래 살아서 받은 연금 총액이 집값을 넘어도, 집을 처분한 금액까지만 갚으면 끝입니다. 남은 재산이나 상속인의 재산으로 청구하지 않습니다. 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
다만 제2항이 네 가지 예외를 둡니다. 저당권이나 신탁 수익권에 우선하는 사유로 담보주택에서 회수하지 못한 금액은 다른 재산에도 청구할 수 있습니다.
- 조세채권(국세기본법 제35조 제1항, 지방세기본법 제71조 제1항)
- 임금·재해보상금·퇴직금 채권(근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여 보장법 제11조 제2항)
- 가입자 사망 등 계약해지 사유가 발생한 후에 지급된 연금 지급액
- 가입자의 고의 또는 중과실로 담보주택이 훼손되어 회수하지 못한 금액
3번이 실무에서 중요합니다. 가입자가 사망했는데 알리지 않아 연금이 계속 나간 부분은 보호받지 못합니다.
연금이 들어오는 계좌는 보호된다
법 제43조의13이 주택연금전용계좌를 둡니다. 신청하면 금융기관은 본인 명의의 지정 계좌로 민사집행법 제195조 제3호에서 정하는 금액 이하의 연금을 입금해야 합니다. 그 계좌에는 주택담보노후연금만 입금되도록 관리해야 합니다(제2항).
민사집행법 제195조 제3호는 압류가 금지되는 생계비를 정한 조항입니다. 즉 전용계좌에 들어온 연금은 그 범위에서 압류되지 않습니다. 빚이 있어도 생활비는 지킬 수 있게 한 장치입니다.
정보통신장애 같은 불가피한 사유로 이체할 수 없으면 직접 현금으로 지급하는 등 시행령이 정하는 방법으로 지급합니다(제1항 단서).
신청하면 어떤 설명을 듣게 되나
법 제43조의2 제1항은 공사가 반드시 설명해야 할 다섯 가지를 정합니다.
- 주택담보노후연금으로 지급될 금액, 변제시기 및 변제방법
- 소유주택에 대한 저당권 설정 또는 신탁 등기에 관한 사항
- 채권 등의 행사 범위(제43조의4)에 관한 사항
- 저당권 설정 등의 제한(제43조의7)에 관한 사항
- 주택담보노후연금보증료(제43조의8)에 관한 사항
보증관계는 공사가 보증 결정을 통지한 뒤 주된 채권채무관계가 성립한 때 생깁니다(제4항). 그리고 통지일부터 60일 이내에 성립하지 않으면 보증관계가 아예 성립하지 않습니다(제5항). 결정 통지를 받았다면 기한 안에 금융기관과 대출 약정을 마쳐야 합니다.
같이 따져 볼 것
- 국민연금 노령연금과 함께 받을 수 있습니다. 소득 때문에 감액되는지 확인하세요.
- 65세 이상이라면 기초연금 수급 여부도 함께 보세요.
- 집을 파는 쪽을 고민 중이라면 1세대 1주택 비과세 요건을 먼저 확인하는 편이 낫습니다.
많이 묻는 질문
남편은 60세인데 아내가 52세입니다. 가입됩니다. 주택소유자 또는 배우자 중 한 명이 55세 이상이면 됩니다(시행령 제3조의2 제2항).
공시가격이 15억원입니다. 대상주택 가격 기준은 12억원입니다(시행령 제28조의9). 고가주택 특례로 가입이 가능한 경우에도 연금은 12억원을 기준으로 계산합니다(법 제43조의11 제2항).
오피스텔에 살고 있습니다. 주거 목적으로 사용되는 오피스텔은 대상에 포함됩니다(법 제43조의11 제1항 제3호).
받은 연금이 집값보다 많아지면 자녀가 갚나요? 아닙니다. 채권은 담보주택에 대해서만 행사합니다(제43조의4 제1항). 다만 조세·임금 채권, 사망 후 지급분, 고의·중과실 훼손분은 예외입니다.
중간에 목돈이 필요하면요? 종신혼합방식이면 대출한도의 70% 이내에서 수시로 인출할 수 있습니다. 다만 대출 상환·임대보증금 반환·폐업 상환·공고 용도는 합쳐서 50% 이내입니다.
상담 전 확인 3가지
- 등기 시점 기준으로 부부 중 한 명이 55세를 넘는지 봅니다. 신청일이 아닙니다.
- 공시가격 12억원이 기준선입니다. 넘으면 연금이 12억원 기준으로 계산됩니다.
- 보증 결정 통지를 받으면 60일 안에 대출 약정을 마쳐야 보증관계가 성립합니다.